Что говорит современный закон о самовольном строительстве и как его правильно считать? Как узаконить самострой в 2024 году и избежать при этом штрафов

Что такое самовольное строение

Об этом мы можем узнать из части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, где сказано, что самовольной постройкой считается строение, возведенное на земельном участке с нарушением градостроительных норм, и при строительстве которого не были получены необходимые разрешения от соответствующих надзорных учреждений и органов исполнительной власти.

Таким образом, если говорить простым языком, самострой — это любое строение, возведенное физическим или юридическим лицом с нарушением законодательных норм.

Можно назвать следующие условия, при которых постройка будет считаться самовольной.

1. Она находится на земле, на которую у собственника строения нет юридических прав.
2. Постройка возведена без необходимых согласований. Но здесь имеется нюанс: если запрет появился после возведения зданий, его нельзя считать самовольной постройкой.
3. Строительство произведено на участке, использование которого не допускает этого, например, дача построена в заповедной зоне.
4. Нарушены строительные нормы и правила, однако, если эти нарушения являются некритичными для жизни и здоровья людей и могут быть устранены, то данная постройка не является самостроем.

Когда закон о самострое вступил в силу

Закон о самострое вступил в силу 4 августа 2018 года. Понятие самовольной постройки там существенно расширено.Напрягаться из-за этого закона особенно не стоит. Параметры приняты вполне разумные — если, конечно, вы действительно собираетесь строить обычный дом для одной своей семьи, а не дворец и не многоэтажку на продажу.

Теперь самовольной признается та постройка, которая возведена с нарушением правил, которые были установлены на дату начала ее строительства и действовали на ту дату, когда постройка с нарушениями была обнаружена.

Что это могут быть за нарушения?

Например, дом построен на земле, на которую у его хозяина нет никаких прав или которая не предназначена для строительства жилья. Или участок-то «правильный», но постройка возведена с нарушением градостроительных и архитектурных норм, мешает соседям, угрожает здоровью и жизни окружающих.

Но есть в законе о самострое и несколько хороших моментов. Владельцев «самостроя» — а зачастую люди становятся ими вовсе не со зла — тоже решено защитить.

• Если собственник постройки не знал и не мог знать о том, что на его землю распространяются некие ограничения — по новому закону он не нарушитель и нечего его карать постановлениями о сносе дома.

Это характерная история. Человек законным путем покупает землю, строит там дом, честь по чести регистрирует на него права. А через несколько лет узнает, что его земля, оказывается, в какой-то охранной зоне, где строительство жилья запрещено. А стало быть, дом — незаконная постройка и ее могут потребовать снести. Вот только никаких данных о границах этой самой зоны на момент строительства дома не было даже у Росреестра — откуда ж о них должен был знать простой гражданин?

• Снос жилого или садового дома, даже если он признан самовольной постройкой, — только по решению суда. Органы местного самоуправления без суда принимать такие решения не вправе.

Также теперь не обязательно предполагается карать самострой сносом. В законе прописана альтернатива — для начала дать владельцу самовольной постройки возможность привести ее в соответствие с нормами и правилами, если это реально. И легализовать. Скажем, если в индивидуальном жилом доме обнаружилось не три, а четыре этажа — весь дом ломать не надо, достаточно укоротить его на лишний этаж.

На приведение самостроя в норму и его легализацию по закону отводится от шести месяцев до трех лет — в зависимости от характера нарушений.

Как определяется самострой

Раньше параметры домов, которые граждане могли строить на своей личной земле, никак не оговаривались. Из-за этого постоянно возникал казус с «высотками на шести сотках». Вроде и понятно, что построенное — явно не частный дом и не дача, а попробуй докажи.

Теперь в Градостроительном кодексе появились параметры «объекта индивидуального жилищного строительства». То есть жилого дома, который можно возвести на участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. А также на садовых участках, если там предполагается строить именно жилой дом, а не хозпостройку.

При каких условиях самовольную постройку могут снести

Снос самовольной постройки — крайняя мера, которая может быть осуществлена только на основании судебного решения. Муниципальные власти не имеют право проводить снос в следующих случаях:

• если постройка находится не на государственной или муниципальной земле и не представляет опасности для жизни и здоровья граждан;
• когда речь идет о садовом, жилом либо многоквартирном доме, даже в том случае, если имеется угроза жизни и здоровью людей;
• если право собственности на самострой зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или имеется уже судебное решение об отказе в сносе.

Имеются и некоторые исключения. Местные власти могут снести, к примеру, незарегистрированный металлический гараж, расположенный на муниципальной земле. Но они не имеют права сносить дома, находящиеся на частной территории.

Суд в каждом конкретном случае должен определить все обстоятельства, относящиеся к делу. Главное условие — выяснение опасности самовольной постройки для жизни и здоровья граждан. Доказать необходимость сноса будет обязан тот, кто подает в суд. Экспертиза устанавливает степень опасности строения. Однако на практике владелец постройки может и не допустить эксперта на свой участок, если отсутствует судебное решение о проведении экспертизы.

Особенности судебных разбирательств по делам о самовольных постройках

В подобных судебных разбирательствах необходимо учитывать ряд нюансов.

1. Подача судебного иска. В суд о самострое может обратиться любой человек, интересы которого пострадали. Чаще всего, это собственники близлежащих участков и домов. Местная администрация также может подавать в суд. Прокуратура обладает правом подачи иска в защиту интересов неопределенного круга лиц либо государства.
2. Оплата судебных расходов. В соответствие с общим правилом судебные расходы взыскиваются в пользу той стороны, которая выиграла дело. Однако в нашем случае могут быть исключения. Если проигравший судебное разбирательство не нарушил прав лица, выигравшего дело, то он не обязан оплачивать судебные расходы.Например, собственник самовольной постройки подал в суд на местную администрацию с требованием признания права на недвижимость. Иск судом был удовлетворен, но судебные расходы с администрации не были взыскана, поскольку она не препятствовала самовольному строительству.
3. Срок давности для исков. Общий срок исковой давности — 3 года. Но это только в том случае, если самовольная постройка не угрожает жизни и здоровью людей. В некоторых случаях срока исковой давности вообще нет. К примеру, строение частично возведено на чужой территории и препятствует соседям пользоваться своим имуществом.
4. Суд вынес решение о сносе, а в доме живут люди. В таком случае не поможет даже судебное решение о сносе. Если в доме кроме собственника живут другие люди, прописанные там, необходимо подавать иск об их выселении. Проблема заключается в том, что этот иск имеет право подавать только собственник самостроя, а не то лицо, которое обращалось в суд по вопросу о сносе здания.
5. Мировое соглашение. Имеется возможность завершить судебный процесс мировым соглашением. Однако и здесь имеются определенные препятствия. Например, обе стороны договорились урегулировать спор путем выплаты компенсации. Но суд не утвердит мировое соглашение до тех пор, пока не убедится, что оно не нарушает права собственников смежных участков.

Как узаконить самострой

Раньше, прежде чем возводить дом на участке для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, надо было получать разрешение на строительство. От этого документа не освобождала даже «дачная амнистия». Она избавляла «сам себе строителей» лишь от получения еще одного документа — разрешения на ввод построенного дома в эксплуатацию. От всей этой процедуры были избавлены только владельцы садовых и дачных участков — там можно было строиться без всяких разрешений.

Де факто порядок этот повсеместно нарушался. Поэтому теперь придумали видоизмененную схему. Для домов площадью до 500 кв. м разрешение на строительство получать не надо, вместо этого нужно послать местным властям уведомление о начале строительства. Это менее затратно — не надо заказывать проект будущего дома.

Чтобы узаконить самовольную постройку, должны быть соблюдены следующие условия:

• строение на день обращения в суд должно соответствовать санитарным и градостроительным нормам;
• участок, на котором возведено строение, относится к категории земель, на которых можно строить дом;
• постройка не нарушает права и законные интересы других лиц;
• отсутствует угроза жизни и здоровью людей;
• может потребоваться заключение МЧС и Роспотребнадзора о том, что постройка соответствует нормам.

Каким должен быть индивидуальный жилой дом

• Это отдельно стоящий дом.
• В нем не более трех надземных этажей (т. е. подземные помещения — например гараж — не в счет).
• Высота — до 20 метров (для трехэтажного дома более чем достаточно, даже если у вас там потолки будут 4 — 5 метров).
• Он не состоит из отдельных квартир или блок-секций — то есть его нельзя поделить на отдельные объекты недвижимости и распродать по частям.
• Все помещения в доме либо жилые, либо предназначены для «удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием».

А если замахнуться на дворец

Правильно согласовываем строительство.

• Площадь свыше 500 кв. м

На строительство такого дворца по-прежнему требуется получать разрешение. Для этого придется заказывать проектную документацию и получать на нее экспертное заключение. По окончании стройки потребуется проходить процедуру ввода его в эксплуатацию.

• Площадь до 500 кв. м

Разрешение на строительство не требуется, но надо подать местным властям уведомление о начале строительства. Тратиться на проектную документацию не надо. Достаточно просто указать в уведомлении технические характеристики будущего дома. В течение семи дней чиновники должны проверить, соответствуют ли ваши желания принятым правилам землепользования и застройки и т. п. И прислать ответное уведомление — о допустимости или недопустимости строительства объекта, который вы задумали.

После окончания стройки нужно опять послать тем же чиновникам уведомление о завершении строительства, приложив к нему техплан дома (заказывается у кадастрового инженера). И опять-таки в течение семи дней вам должно прийти ответное уведомление — о соответствии построенного нормам законодательства.

Противоречивые ситуации с самовольными постройками

Иногда возникают ситуации, которые не всегда можно решить однозначно. Рассмотрим некоторые случаи.

1. Если строение частично или полностью построено на чужом участке, то его не зарегистрируют, но и решение о сносе суд тоже может не вынести. В таком случае будет рассматриваться вопрос о нарушении чьих-либо прав. А уже после этого приниматься решение о возможности легализации постройки.
2. Регистрация в Едином государственном реестре недвижимости сама по себе не означает, что дом построен без нарушений. Если такие нарушения будут выявлены, то даже зарегистрированный дом могут признать самостроем.
3. Если строение используется не по назначению (например, в частном гараже устроена автомастерская), это не означает, что оно построено самовольно.
4. Даже когда частный дом был построен без предварительного уведомления соответствующих инстанций, из этого не следует, что строительство самовольное. Главное, чтобы строение отвечало противопожарным, санитарным и градостроительным нормам.