Продать старую типовую квартиру на не слишком оживленном рынке можно за месяц-два. Разумеется, если жилище не убитое, цена не заряжена, документы в порядке, а ваш агент активен.
Хоумстейджинг — под этим определением подразумевается приведение объекта недвижимости, предлагаемого к продаже или аренде, в товарный вид. Что нужно знать, чтобы подготовить квартиру к продаже? Будем разбираться в деталях и нюансах.
Определяемся с ценой
Главный вопрос, конечно же, «правильная» цена. Риэлторы и оценщики, конечно же, пользуются более сложными методиками, оперируя архивными данными и ценами сделок. Но мы попробуем провести собственное расследование. Открываем популярный каталог объявлений о продаже квартир и погружаемся в изучение объектов-аналогов.
Для квартиры в типовой панельке в спальном районе наверняка найдутся полные аналоги – с теми же метражами и в том же доме. Если выборка получается не слишком репрезентативной – расширьте ее за счет соседних домов со сходными характеристиками (местоположение, тип дома). Сделайте выборку объектов, отсортировав их по цене. На варианты в верхних строчках полученного ценового рейтинга внимания не обращаем. Это могут быть как не совсем адекватные запросы продавцов, так и ухоженные квартиры с идеальным ремонтом и меблировкой – в кондиции «въезжай и живи».
Изучайте характеристики самых дешевых.
Если какой-либо вариант сильно дешевле других – попробуйте понять почему (возможные варианты: обременение; очень плохое состояние; встречная покупка, предполагающая срочную продажу, и т. п.). Его, скорее всего, тоже отбрасываем. Берем «второй снизу», отнимаем 10% (4% – вознаграждение агента плюс вероятность торга) – это и есть сумма, которую вы можете получить на руки почти с гарантией. Намного меньше, чем вы ожидали? Если так, то порадовать вас нечем.
Быстро- значит дорого
Отметим два момента. Во-первых, если вам удалось нащупать цену реального спроса и инициировать поток встречных обращений, объект уйдет быстро и, возможно, без торга. Во вторых- будьте готовы к торгу. Конечно, лишняя сотня с трех-пяти миллионов рубликов кажется вам нелишней. Но она способна растянуть поиск покупателя на полгода. Все это время вам придется организовывать показы, оплачивать коммунальные услуги и размещение объявлений (если вы занимаетесь продажей самостоятельно) – затраты съедят выгоду, а квартира так и не дождется покупателя.
Сегодняшнее состояние квартирного рынка не оставляет нам выбора между «продать быстрее» и «продать дороже». Сегодня быстрее -значит дороже. Наши с вами хрущевки, брежневки, корабли и даже вчерашние новостройки дешевеют. Рост «ценовой температуры» происходит только лишь за счет увеличения в спектре предложений относительно свежего и по определению более дорогого жилья.
Идеальная для продажи квартира – та, в которой никто не прописан и у которой единственный собственник, владевший объектом более трех лет. Чем ближе объект к этому идеалу – тем больше у него шансов быть проданным в считанные дни и по более высокой, чем у конкурентных объектов, цене.
Какие документы на квартиру вам потребуются для продажи?
Во-первых, правоустанавливающие: договоры купли-продажи, приватизации, свидетельства о наследстве и т. п. Во-вторых, справка о регистрации заказывается в паспортном столе, выписку из ЕГРН. Для начала этого достаточно.
Теперь о личных документах самого продавца. С ними все сложнее: к моменту, когда на пороге появится вероятный покупатель, они должны быть в такой кондиции, чтобы хоть завтра на сделку. Так что тому, кто состоит в браке, придется идти с супругой или супругом к нотариусу, оформлять его (ее) согласие на отчуждение названного имущества. (Согласие не потребуется, если имущество принадлежало вам до брака, или получено вами в наследство, или было вам подарено.) В некоторых случаях – например, когда собственнику больше 70 лет – покупатели могут потребовать справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
При наличии несовершеннолетних сособственников для сделки нужно согласие органов опеки и попечительства. Ребенка, который просто прописан, не удастся снять с регистрационного учета без предоставления другой жилплощади. Поэтому ищите возможность выписаться загодя, например, к родным: это увеличит ликвидность продаваемой квартиры.
Товарный вид квартиры
Предпродажный ремонт почти никогда не окупается. Напротив, маскировка в виде самостоятельно оклеенного плитками потолка и ламината поверх старого паркета только насторожит покупателя. Из этого правила есть одно исключение: убитая квартира. При этом если в квартире поддерживался порядок, но десятилетия не было ремонта – это не «убитость». Убитость – это текущая сантехника и запахи, характерные для бомжатника. Именно они способны отпугнуть даже нетребовательного интересанта.
Квартиру в кондиции «можно жить», с приличной, пусть и неновой мебелью и работающей бытовой техникой, не спешите разорять. Для некоторых потенциальных новоселов все это может стать решающим аргументом при выборе из нескольких аналогичных по характеристикам вариантов.
В первую очередь вывозим на дачу все, что дорого как память, и на свалку – все старое и ветхое, ненужное ни вам, ни будущим владельцам: продавленные диваны, сломанные стулья, личные вещи и залежи разнокалиберной кухонной утвари. Во-вторых, отрываем и отправляем в помойку все, что отваливается и рассыпается: ломаные карнизы и свисающие клочьями обои, перекошенные и трухлявые кухонные шкафчики. В-третьих, проводим генеральную уборку – избавляемся от пыли и жировых налетов в кухне, тщательно моем окна. И наконец, чиним протекающую сантехнику, выключатели и выпадающие из гнезд электророзетки, вкручиваем все лампочки.
Источник: gazeta.bn.ru
