Ремонт, особенно капитальный, — затратное и ответственное мероприятие для собственника жилья. При строительных и отделочных работах приходится соблюдать «часы тишины», убирать образовавшийся мусор, следовать техническим регламентам.
Но мало кто помнит, что, помимо обязанностей, у владельца недвижимости есть еще и права. Что можно делать при ремонте в своей квартире и как соблюсти интересы всех участников процесса.
Право заключить договор подряда
Ремонт — это зачастую весьма сложный процесс, в который вовлечены минимум две стороны — владелец недвижимости (или его представитель) и рабочие.
Если ремонтные работы капитальные, с перепланировкой, то количество заинтересованных участников процесса расширится: может понадобиться согласование каких-то органов или коммунальных служб, управляющей компании, а также участие проектировщиков, дизайнеров, технического надзора.
При этом бывают случаи, когда нанятая бригада взяла деньги и исчезла или испортила дорогие двери при их установке, затопила соседей или затянула ремонт на полгода. Без зафиксированных письменно договоренностей получить компенсацию за причиненный ущерб и вообще что-то доказать бывает сложно. Чтобы сотрудничество оставалось гармоничным, имеет смысл составить договор подряда.
Договор можно заключить с кем угодно: с компанией, индивидуальным предпринимателем, самозанятым или обычным физлицом. Причем, если исполнителей несколько, можно составить договор с каждым из них. Например, с дизайнером — на дизайн-проект, с ремонтниками — на строительные и отделочные работы.
По ремонтно-отделочным работам юристы советуют оформлять договор, разбив его на блоки: заключить договор на черновую отделку под ключ, а затем — дополнительное соглашение на чистовые работы.
Прежде чем подписывать документ, стоит обратить внимание на такие моменты, как объем обязательств, сроки исполнения, критерии оценки качества работ. Чем более конкретно прописаны эти три пункта, тем ниже вероятность возникновения в дальнейшем споров, в которых заказчику придется доказывать свою правоту.
Право требовать соблюдения сроков ремонта
Нет единого стандарта, сколько должен длиться ремонт. Капитальный ремонт может затянуться на 3–5 месяцев, в зависимости от площади квартиры. Легкий и недорогой косметический может быть выполнен за пару недель, особенно если квартира небольшая.
В договоре на ремонт указывают временные рамки на основе собственных договоренностей с ремонтниками. Если бригада не успела закончить ремонт к обозначенной дате, то Закон о защите прав потребителей (ст. 28) разрешает в этом случае как полностью расторгнуть договор, так и, например, потребовать уменьшения стоимости работ или возмещения затрат на доделку с привлечением другой бригады.
Также дополнительно у владельца ремонтируемых квадратных метров есть право на неустойку — ее размер составляет 3% от цены работ за каждый день просрочки, но не больше общей стоимости заказа. Если по претензии договориться не удается, остается обращаться в суд с иском о защите прав потребителя.
Право платить строго по смете
Еще до начала ремонта составляют смету. Смета — это расчет планируемых трат. Сюда входит стоимость работ, материалов, дополнительных услуг. Смета позволяет сориентироваться, хватит ли денег на все запланированные работы, а также подскажет, на чем можно сэкономить. Как правило, в смете прописывают перечень работ и расход материалов. Данные собирают в таблицу.
Для составления сметы в квартире производят замер. Фиксируют длину стен, высоту потолков, квадратуру дверных и оконных проемов. Чтобы рассчитать стоимость материалов, придется пройтись по магазинам или посмотреть сайты строительных магазинов.
Стоит также учесть, что при каждом ремонте существуют непредвиденные траты, — о них узнают, как правило, после демонтажа отделки или снятия напольного покрытия. Поэтому имеет смысл заложить в смету финансовый запас, как минимум +20% к установленной сумме расходов. Отдельной статьей затрат может стать новая электропроводка.
Бывает, что при выборе ремонтной бригады подрядчик умышленно занижает стоимость ремонта, чтобы увеличить шансы на сделку. А в процессе ремонта заказчик узнает, что переделка обойдется ему на 30–50% дороже. Лучше, если в смете сразу будет указана стоимость каждого вида работ или этапа ремонта в целом.
Цена может быть двух видов:
- Фиксированная. Например, косметический ремонт комнаты стоит 70 тыс. рублей без учета стройматериалов.
- Открытая. Косметический ремонт помещения стоит 70 тыс. рублей, однако окончательная цена зависит от состояния стяжки и скрытых коммуникаций. Также возможна доплата за те или иные работы по согласованию сторон.
В последнем случае необходимо указать причины корректировки и способ ее проведения. Тогда не будет ничего удивительного, если сначала дверь обещали установить за 5 тыс. рублей, потом потребовались доборы (дополнительные части дверной коробки), а это еще плюс 2 тыс. рублей.
Если подрядчик назвал цену, она была указана в смете и нет согласованных причин для ее повышения, в доплате можно отказать. Чем подробнее будет смета, тем сложнее «спрятать» в ней дополнительные расходы.
Право контролировать ход работ
Заказчик ремонта может на любом этапе прийти и проверить, как выполняются работы. Этот пункт можно прописать в договоре, а можно этого не делать. Такое право заказчику гарантировано законодательством и прописано в статье 748 Гражданского кодекса РФ. Пустив все на самотек и понадеявшись на прораба, вы рискуете столкнуться с наихудшими последствиями — от плохо сделанного ремонта до затопления соседей снизу.
Можно контролировать процесс лично либо через доверенное лицо. Причем не только ход работ, но и покупку стройматериалов и их использование. Не стоит стесняться пересчитывать приобретенные за ваш счет краску, провода и прочее. Некоторые строители вполне могут позаимствовать «излишки». Также не следует заранее приобретать чистовые отделочные материалы и складировать их там, где идет ремонт, — часть их будет неизбежно повреждена.
Если ремонт «долгоиграющий», стоит посещать ремонтируемую квартиру хотя бы раз в неделю или на каждом этапе работ, чтобы принять их результат. Но и проводить на объекте каждый день тоже излишне — это может помешать рабочим.
Право в любое время отказаться от услуг бригады
Иногда что-то идет не так: рабочие затягивают сроки, нарушают правила и законы или просто пришлись не по душе. В этом случае у потребителя есть право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Хорошо, если этот пункт прописан в контракте, но и без этого Гражданский кодекс позволяет отказаться от услуг подрядчика по статье 717. Достаточно оплатить только те работы, которые уже сделаны.
Для расторжения договора в одностороннем порядке нужно зафиксировать положение дел на объекте к моменту прекращения действия документа. Для этого необходимо оценить объем работ. Если что-то испорчено или утеряно, отразить это в акте, который подписывают обе стороны. Материалы подрядчик должен вернуть заказчику по акту либо компенсировать их стоимость
Право не платить за плохой ремонт и требовать устранения недостатков
Бывает и так, что радостное предвкушение долгожданного завершения ремонта оборачивается разочарованием: обои наклеены не встык, кран подтекает, между ламинатом и плинтусом зазоры. При проведении некачественного ремонта квартиры потребитель вправе потребовать от подрядчика:
- безвозмездно устранить недостатки;
- уменьшить цену работы;
- возместить понесенные расходы по устранению дефектов.
Порядок действий при обнаружении некачественного ремонта начинается с фиксации недочетов и неисправностей. Заказчик с участием подрядчика осматривает и принимает выполненную работу в сроки и в порядке, предусмотренные договором подряда. В случае выявления недостатков, владелец квартиры должен немедленно сообщить об этом подрядчику.
Если позже проявились скрытые дефекты (либо они были умышленно скрыты ремонтниками), потребитель также имеет право известить подрядчика об их обнаружении в течение гарантийного срока на ремонтные работы или в разумный срок, в пределах двух лет (если гарантийный срок на ремонтные работы не установлен).
С другой стороны, негативный отзыв не обязательно будет свидетельствовать о нарушении качества ремонта. Поэтому при любых сомнениях можно привлечь строительную экспертизу, которая даст оценку выполненным работам. Представитель подрядчика должен присутствовать при ее проведении, в противном случае результаты экспертизы могут быть не приняты судом.
Сложнее с дизайн-проектом, поскольку у заказчика и дизайнера могут различаться представления о прекрасном. В этом случае в договоре лучше прописать, что стороны понимают под дизайн-проектом и какие составляющие он должен включать.
Если заказчик получил отказ в удовлетворении своих требований или если требования не были удовлетворены подрядчиком в установленные сроки, потребитель вправе обратиться с жалобой в Роспотребнадзор или в суд с заявлением о защите прав потребителей.
Право делать ремонт без разрешений и согласований
Перепланировка или переустройство квартиры (перенос кухни, снос стен, расширение нежилой площади за счет жилой и прочее) требует согласования и внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Согласованием занимаются жилищные инспекции или местные администрации. В ипотечной квартире на ряд действий потребуется согласование банка.
Но эти требования не относятся к обычному ремонту. Вам не нужно спрашивать разрешения на установку натяжных потолков и замену устаревшей сантехники или окон.
Без согласования можно выполнить:
- отделочный (косметический) ремонт квартиры;
- сменить напольное покрытие;
- остеклить лоджию или балкон (впрочем, в ряде регионов России есть ограничения и особый местный регламент);
- установить кондиционер или антенну.
Также можно поменять электрическую или газовую плиту на новую при условии, что ее местоположение останется прежним, батареи — на аналогичные по характеристикам.
А вот замена газовой плиты на электрическую считается переустройством. Самовольно переместить радиатор также не получится. Водяные полы с подогревом делать нельзя, а вот электрические — можно без проблем.
Однако есть исключения. Собственникам квартир, расположенных в домах, являющихся объектами культурного наследия, даже для замены окон и установки кондиционера потребуется разрешение соответствующего органа.
Право стучать и сверлить вечером и по выходным
Шум — неизбежный спутник ремонта. Чтобы не испортить отношения с соседями, необходимо знать, в какое время разрешено шуметь, а после которого часа нужно соблюдать тишину. В противном случае жильцы имеют право вызвать участкового или позвонить в полицию.
Закон № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» устанавливает предельно возможные уровни шума в многоквартирных домах в ночное и дневное время. В жилых домах шумом считаются звуки громче 55 акустических децибел днем и 45 акустических децибел ночью. При этом регионы сами устанавливают, до которого часа можно шуметь, в том числе проводить громкие ремонтные работы в квартире.
При этом в большинстве случаев стучать, пилить и жужжать по воскресеньям и государственным праздникам запрещено. Тогда как в отношении субботы таких ограничений нет. Во многих регионах по субботам, так же как и в будни, ремонт можно проводить с 9 до 19 часов с перерывом на тихий час с 13 до 15 часов.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области делать ремонт можно с 12 до 22 часов, в будни с 8 до 22 часов, дневное «время тишины» независимо от дня недели — с 13 до 15 часов.
А вот в новостройках можно делать ремонт днем без перерыва на тихий час. Но это актуально только в течение первых полутора лет после сдачи дома.
Если планируются громкие работы, которые будут производиться непрерывно дольше часа, собственнику желательно согласовать их с управляющей компанией или ТСЖ, а заодно оповестить о предстоящем ремонте соседей.
