Покупка квартиры в ипотеку — серьезный шаг, который часто делают сообща: супруги, родственники или друзья становятся созаемщиками, чтобы банк одобрил большую сумму. Но жизнь меняется. Развод, смена финансовых планов или желание одного из участников купить собственное жилье приводят к необходимости переоформить кредит на одного человека.

Можно ли убрать созаемщика из действующих обязательств и как сделать это правильно? Разбираемся в юридических и финансовых тонкостях.

Главная сложность: почему банк может отказать?

Для банка созаемщик — это дополнительная страховка. Если основной заемщик перестанет платить, долг будут взыскивать со второго участника. Добровольно отказываться от финансовых гарантий банк не любит.

Чтобы получить одобрение на вывод созаемщика, должны соблюдаться три жестких условия:

• Высокий доход остающегося заемщика. Вашего личного заработка должно хватать на оплату ежемесячного платежа. В среднем по правилам банков платеж не должен превышать 40–50% от вашего чистого дохода.
• Идеальная кредитная история. У вас не должно быть просрочек как по текущей ипотеке, так и по другим кредитам или картам.Решение вопроса с собственностью.
• Если уходящий созаемщик владеет долей в квартире, он должен официально передать её вам. Оставить долю за собой, но выйти из кредита — практически невозможно.

Процедура переоформления состоит из четырех основных этапов.

Шаг 1. Подготовка документов

Вам понадобятся:

• Паспорта обоих участников сделки.\Документы, подтверждающие доход остающегося заемщика (справка о доходах и удерживаемых налогах, выписка из СФР, трудовая книжка).
• При разводе: свидетельство о расторжении брака, а также брачный договор или нотариальное соглашение о разделе имущества.

Шаг 2. Подача заявления в банк

В некоторых банках (например, в Сбере через «Домклик») заявку можно подать онлайн. В других потребуется личный визит в ипотечный центр. Вы заполняете заявление на изменение состава участников кредитного договора. Банк рассматривает заявку как новый кредит: заново оценивает вашу платежеспособность и выносит решение в течение 10–30 рабочих дней.

Шаг 3. Подписание соглашений

После одобрения банка стороны подписывают:

• Дополнительное соглашение к кредитному договору (из него исключают созаемщика).
• Изменения в электронную или бумажную закладную.
• Договор дарения или соглашение о разделе имущества (для переоформления долей недвижимости).

Шаг 4. Регистрация изменений в Росреестре

Документы подаются в МФЦ. Росреестр должен зафиксировать переход права собственности (теперь вы единственный владелец) и обновить данные об обременении (ипотеке). После получения новой выписки из ЕГРН её копию нужно предоставить в банк для окончательного закрытия вопроса.

Что делать, если банк прислал отказ?

Если банк посчитал ваш личный доход недостаточным, есть три альтернативных пути решения проблемы.

Вариант 1. Замена созаемщика.

Вместо прежнего участника вы приводите нового — например, нового супруга, родителей или близких родственников с хорошим и стабильным доходом.

Вариант 2. Рефинансирование в другом банке.

Вы обращаетесь в сторонний банк с запросом на рефинансирование ипотеки, но заявку подаете изначально только на себя. Новый банк может одобрить сделку, например, увеличив срок кредита, чтобы снизить ежемесячный платеж под ваши возможности.

Вариант 3. Частично-досрочное погашение.

Если у вас есть сбережения, внесите крупную сумму в счет досрочного погашения с уменьшением размера платежа. Когда ежемесячная нагрузка снизится, банк охотнее согласится оставить кредит на одном человеке.