Чаще всего материнский капитал — социальную помощь от государства — тратят на покупку недвижимости. Если впоследствии семья планирует переезжать или расширяться, возникают вопросы, можно ли продать квартиру, которая была приобретена на средства маткапитала.

В статье разберем, как это сделать, как избежать рисков, какие документы подготовить и что делать с ипотечной квартирой, купленной с маткапиталом.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Социальная поддержка родителей регулируется:

• Гражданским и Семейным кодексами РФ.
• Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ, в котором прописаны меры поддержки семей с детьми.
• Региональным законодательством (контроль выдачи маткапитала на уровне субъекта).

Недвижимость, приобретенную на материнский сертификат, продавать можно. Но есть нюансы, которые потребуется учесть. Так, квартира, приобретенная с использованием материнского капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей. По умолчанию размер доли определяется пропорционально отношению размера материнского капитала к общей стоимости квартиры (правила о минимально допустимом размере такой доли не применяются). За исполнением этого условия следят органы опеки. Они должны дать предварительное согласие на сделку с участием несовершеннолетних.

Условия продажи квартиры с маткапиталом

Продать жилье с маткапиталом можно, если:

• получено одобрение банка (если квартира в ипотеке) и органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних
• квартира переоформлена в общую собственность по долямусловия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше

Распоряжение недвижимостью, одним из владельцев которой является несовершеннолетний, контролируют органы опеки. Чаще всего для продажи квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, требуется выделение долей детям в приобретаемом равноценном жилом помещении. При этом доли в новой квартире должны быть равнозначными продаваемым по стоимости и площади.

При несоблюдении условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу квартиры, такая сделка может быть признана недействительной. В случае неправомерного использования материнского сертификата или нарушения прав детей также могут быть привлечены органы прокуратуры.

Сроки продажи квартиры, купленной с маткапиталом

Сроки не ограничены. Вы можете в удобное время продать жилье, купленное на средства материнского капитала.

Основное требование сделки — разрешение органов опеки. Если согласие отсутствует, то нотариус не подтвердит сделку, а Росреестр не оформит передачу прав на имущество новому собственнику.

Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом

До продажи необходимо выбрать другое, подходящее для детей жилье, найти покупателей, получить одобрение опеки, оформить сделку, зарегистрировать право собственности.

Поиск недвижимости для детей или компенсации

Недвижимость, которую покупают взамен, должна отвечать условиям комфортной жизни для детей:

• возле дома есть детский сад, школа, больница
• жилье не в аварийном состоянииздание в безопасном районе
• в квартире не хуже прошлого

Продажа старого и покупка нового жилья происходят одновременно. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, заверяют его у нотариуса.

Альтернатива доле в другой квартире — денежное возмещение несовершеннолетним с разрешения опеки. Для этого нужен отчет об оценке доли детей. Если опека одобряет денежную выплату, то на несовершеннолетнего оформляют банковский счет для зачисления средств.

При этом деньги на таком счете, включая проценты, должны быть застрахованы в системе обязательного страхования вкладов, а суммарный размер в одном банке не должен превышать предусмотренный размер возмещения по вкладам.

Поиск покупателей на новую квартиру

Многие остерегаются сделок с материнским капиталом, так как, если продавец не выделил доли детям или не получил разрешение опеки, покупку можно оспорить.

После того, как вы нашли новое жилье и покупателя на старое, договоритесь о сделке. Желательно внести залог и подготовить предварительный договор купли-продажи. Затем необходимо доказать опеке готовность предоставить доли детям в другой квартире. Если все в порядке, сделку получится завершить в тот же день.

Получение разрешения органов опеки и СФР

Разрешение на продажу недвижимости, в числе собственников которой есть дети до 18 лет, выдают органы опеки. Если объект недвижимости находится в ипотеке, также необходимо одобрение банка. Без согласия банка продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не удастся.

Орган опеки разрешает сделку при наличии:

• заявки на одобрение будущей продажи недвижимого имущества
• паспортов заявителей
• свидетельства о заключении брака, рождении ребенка
• выписки из ЕГРН, домовой книги, техпаспорта, копий лицевых счетов на старое и новое жилое помещение
• одобрения кредитной организации, если квартира в ипотеке
• информации из Росреестра об общей оценке и стоимости недвижимости
• предварительного договора, в котором стороны планируют подписать основное соглашение

Полный перечень документов, необходимых для получения разрешения, лучше уточнить в конкретном органе опеки и попечительства, так как требования могут отличаться в зависимости от региона.

Согласие или отказ в выдаче разрешения на продажу органы опеки выносят в течение 15 дней.