с 2025 года разрешили на уровне региона увеличивать размер «понижающего коэффициента» вплоть до 100%.
Соответственно, если депутаты региона увеличили так называемый «понижающий коэффициент» до 100% => нужно будет сравнивать цену недвижимости по договору купли-продажи с ее полной кадастровой стоимостью. И если цена будет меньше полной кадастровой стоимости, то доход продавца будет считаться равным 100% кадастровой стоимости.
В каких регионах уже ввели коэффициент 100% от кадастра:
- Архангельская область
- Астраханская область
- Калининградская область
- Краснодарский край
- Республика Карелия
- Республика Крым
- Республика Татарстан
- Санкт-Петербург
Пример: квартира куплена за 6 млн рублей в 2024 году, эта же квартира продана за 6 млн в 2025 году, кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2025 составляла 10 млн (70% = 7 млн), продавец налоговый резидент РФ, детей не имеет.
Допустим на указанных условиях вы купили и продали квартиру в Москве.
Как будет рассчитываться налог: сравниваем продажную цену в ДКП (6 млн) с 70% кадастровой стоимости (7 млн) и выбирает ту сумму, которая больше (т.е. 7 млн) — именно эта сумма будет являться в глазах ФНС доходом. Вычитаем из суммы дохода расходы по приобретению данной квартиры, получаем налогооблагаемую базу в размере 1 млн руб. (7 млн минус 6 млн). И таким образом выясняем, что налог нужно заплатить в размере мин. 130 тыс рублей (13-15% от 1 млн)
А теперь допустим, что на указанных условиях вы купили и продали квартиру в Санкт-Петербурге или Сочи.
Как будет рассчитываться налог: сравниваем продажную цену в ДКП (6 млн) с 100% кадастровой стоимости (10 млн) и выбираем ту сумму, которая больше (т.е. 10 млн) — именно эта сумма будет являться в глазах ФНС доходом. Вычитаем из суммы дохода расходы по приобретению данной квартиры, получает налогооблагаемую базу в размере 4 млн руб (10 млн минус 6 млн). И таким образом выясняем, что налог нужно заплатить в размере мин. 520 тыс рублей (13-15% от 4 млн).
Пока ещё официальных разъяснений на этот счет не было, но нужно иметь ввиду, что применение указанных коэффициентов (70% или 100%) возможно будет зависеть не от места нахождения недвижимости, а от места постановки на налоговый учет налогоплательщика, продавшего недвижимость (т.е. от того, где продавец живет).
Поэтому, если продавец живёт в одном регионе, а недвижимость продаёт в другом, и один из этих регионов повысил указанный коэффициент до 100%, а другой нет => то пока рекомендуем данному налогоплательщику письменно обращаться в ФНС или Минфин за разъяснением порядка расчета налога (какой коэффициент применять).
