Рента — это сделка между собственником недвижимости и второй стороной, которой жильё передаётся в собственность.
Хозяин квартиры или дома фактически переписывает имущество на нового гражданина. Но не просто так — взамен второй участник сделки будет ухаживать за владельцем жилья или поддерживать его материально. У таких сделок есть особенности и риски, рассмотрим основные из них.
Что такое договор ренты
Это обязательство, по которому хозяин жилья передаёт квартиру физическому или юридическому лицу взамен на денежные выплаты или содержание (например, уход, питание, одежда и медикаменты). Чаще соглашение составляют на недвижимое имущество, владелец которого — престарелый человек, не имеющий родственников или возможности поддерживать себя.
Выделяют несколько вариантов соглашений:
- постоянная рента;
- пожизненная рента;
- пожизненное содержание с иждивением.
Если юридически грамотно оформить сделку, то одинокий пенсионер получит необходимое обеспечение, а ухаживающий за ним — жильё.
Виды ренты
Постоянная
При договоре постоянной ренты подопечному (получателю ренты) систематически выплачиваются деньги взамен жилья или участка. Кроме денег, выплаты могут быть в виде услуг, работ или вещей. Плательщиком ренты может быть физическое, юридическое лицо, муниципальная или государственная организация. Получатели ренты — физические лица или некоммерческие организации.
Главная особенность постоянной ренты в том, что она бессрочная. Договор можно расторгнуть при несоблюдении сторонами конкретных обязательств или по факту выкупа ренты (этот пункт регулируется ст. 592–594 ГК РФ). Но в целом право на получение ренты переходит к наследникам в случае смерти подопечного и к правопреемникам в случае реорганизации юрлица.
Это вид контракта, когда владелец фактически переписывает жильё на другого человека в обмен на ежемесячные выплаты. Заключив договор, плательщик содержит пожилого человека до самой его смерти. При этом первый становится собственником жилья сразу после регистрации прав в Росреестре. Однако полностью распоряжаться своей новой собственностью плательщик сможет только после смерти получателя ренты, когда с квартиры снимется обременение.
Получателями пожизненной ренты могут быть только физические лица, срок действия такого договора — до смерти владельца жилья, по наследству такие обязательства на передаются. Кроме этого, пожизненная рента выплачивается только деньгами.
Также допускается установление пожизненной ренты в пользу сразу нескольких человек. В этом случае обязательство по выплате ренты будет действовать до момента смерти последнего получателя ренты. Если один из получателей ренты умирает, его доля ренты переходит к другим получателям (то есть размер платежа не уменьшаются, если иное не согласовано в договоре).
Если имущество, переданное под выплату пожизненной ренты, случайно будет уничтожено или получит повреждения (допустим, квартира сгорит или будет затоплена соседями и потребует капитального ремонта), плательщик всё равно будет обязан выплачивать ренту на условиях договора.
Пожизненное содержание с иждивением
Это вид обеспечения, предполагающий не только денежные взносы, но и уход за получателем ренты. Плательщик выполняет следующие условия:
- обеспечивает владельца жилья лекарствами, медицинским сопровождением, услугами по уходу;
- доставляет продукты питания, покупает одежду, предметы быта;
- поддерживает чистоту в жилом помещении.
В этом виде соглашения действуют те же правила, что и при заключении договора пожизненной ренты. Плательщик ренты может обсудить с владельцем жилья вопросы о найме сиделки, помощницы или пребывании последнего в пансионате для пожилых.
Если получатель содержания уходит из жизни, то его доля переходит к другим заявителям. Плательщик перестанет выплачивать ренту только после смерти последнего рантье, если их было несколько по договору.
Как можно оплачивать ренту
Оплата зависит от вида ренты. Постоянную можно оплачивать деньгами или компенсировать вещами, работами по дому, различными услугами. По договору пожизненной ренты выплаты производят исключительно деньгами. Соглашение о пожизненном содержании с иждивением оформляют по договорённости с участниками сделки.
В документе указывают нематериальное обеспечение, конкретные его виды, а также сумму вознаграждения, индексируемую ежегодно на процент инфляции.
Кроме этого, недвижимость, передаваемая под ренту, может переходить новому владельцу полностью бесплатно или за дополнительную оплату. На сам порядок ренты это обычно не влияет, но такое обстоятельство будет иметь значение, например, при выкупе постоянной ренты.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт второй стороне право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта;
- риск уничтожения имущества — по общему правилу, ренту в таком случае все равно придется выплачивать.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Как заключить договор
Отдельной закреплённой формы для соглашения нет, но есть пункты, которые необходимо отразить в документе. В договоре прописывают основания перехода права собственности, обязательства плательщика в адрес получателя: периодичность и объём выплат, виды оказываемых услуг и работ. В документе указывают адрес объекта недвижимости, доли в доме, назначение, тип ренты. Желаемый список обязательств зависит от сторон сделки.
Для оформления договора необходимы:
- документ, удостоверяющий личность;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- справка о прописанных в квартире и список лиц с правом пользования недвижимостью;
- копия финансово-лицевого счёта на объект;
- технический план жилья;
- одобрение сделки супругом получателя ренты (при наличии);
- заявление о переходе права собственности и квитанция об оплате пошлины.
Содержание и существенные условия договора ренты
Необходимые пункты соглашения:
- сведения о сторонах;
- описание жилого объекта (вид, адрес, цена);
- обязательства плательщика, при несоблюдении которых вторая сторона вправе аннулировать соглашение;
- данные о платежах, в том числе за коммунальные услуги;
- перспектива и требования для выкупа ренты, стоимость;
- действия сторон при чрезвычайных ситуациях с жильём;
- возможные причины расторжения сделки;
- урегулирование конфликтов в рамках соглашения;
- распределение расходов при регистрации документа о праве собственности;
- последствия при невыполнении обязательств сторонами;
- дата подписания соглашения.
Как зарегистрировать договор
Договор ренты считается недействительным (ст. 584 ГК РФ), если он не заверен у нотариуса. Специалист убеждается, что участники соглашения отдают себе отчёт в совершаемых действиях, проверяет документы, наличие обременений.Если в договоре есть пункт о переоформлении собственности, то такой документ регистрируют ещё и в Росреестре.
Кому и какие налоги нужно заплатить
Хозяин жилого объекта предоставляет квартиру второй стороне сделки по договору ренты. Таким образом он выступает получателем дохода, облагаемого налогом 13%. При этом владелец жилья может воспользоваться стандартными налоговыми вычетами (ст. 218 НК РФ). Также при продаже жилого помещения, полученного по договору ренты, оплачивают налоговый сбор (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).
Обязан ли получатель ренты жить в квартире
Нет, не обязан. Закон предусматривает возможность согласовать проживание в ином месте (например, в пансионате), либо вообще заключить договор ренты в пользу другого лица. Однако и запрета на такое проживание не установлено — поэтому важно заранее обсудить этот момент и зафиксировать нужные условия в договоре ренты.
Можно ли вернуть деньги, уплаченные по договору ренты
Нет. Если возникнут разногласия по договору пожизненной ренты, то вернуть оплаченную ренту не получится. При заключении соглашения учтите этот риск.
Как свести риски к минимуму
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика.
Взвесьте все за и против и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.
Как внести изменения в договор
Изменить документ можно и после его заключения. Для этого составляют дополнительное соглашение, подписывают, если обе стороны устраивают добавленные или изменённые пункты. Новый договор удостоверяют в нотариальной конторе.
Можно ли продать квартиру с рентой
Квартира под рентой продаётся только с предварительного согласия рантье. Для сделки подписывают трёхсторонний договор купли-продажи с прекращением соглашения путём выкупа. Заключается между покупателем жилого объекта, продавцом (плательщиком) и получателем ренты (прежним владельцем). Обязательства по уплате ренты в таком случае переходят новому владельцу недвижимости.
При этом предыдущий плательщик ренты будет нести субсидиарную ответственность — то есть, если новый владелец по каким-то причинам не сможет уплачивать ренту, то требование об уплате может быть переадресовано предыдущему плательщику.
Можно ли оспорить или расторгнуть договор
Чтобы оспорить соглашение пожизненной ренты, подготовьте иск и направьте его в суд с указанием оснований. Поводы расторгнуть договор:
- неверное составление соглашения, отсутствие государственной регистрации, нотариального удостоверения;
- недееспособность рантье при подписании договора ренты;
- обман со стороны плательщика;
- невыполнение пунктов договора.
Аннулирование договора пожизненной ренты регламентируется ст. 599 ГК РФ, пожизненного содержания — ст. 605 ГК РФ.
Что делать с наследниками
Рента оформляется в Росреестре и становится обязанностью плательщика с момента подписания соглашения. При подписанном договоре пожизненной ренты имущество, переданное под ренту, не включают в наследство. На момент кончины рантье квартира не считается его собственностью.
Если в суд обратились наследники владельца, то плательщику ренты лучше получить консультацию юриста для всестороннего изучения дела.
Постоянная рента передается по наследству — в этом случае наследники плательщика ренты будут обязаны продолжать её уплачивать, а наследники рантье будут иметь право на рентные платежи.
Источник: ДомКлик
