Банки требуют письменного согласия на аренду, иногда прямо запрещают передачу квартиры третьим лицам до полного погашения кредита или оставляют за собой право проведения выездных проверок состояния жилья.

Что говорит закон: можно ли сдавать ипотечную квартиру.

Квартира принадлежит покупателю, значит, он имеет право распоряжаться своим имуществом. Иначе его права собственника нарушены. Но с ипотечными квартирами не все так просто, потому что в ситуации аренды таких объектов возникает два уровня права: общие собственнические права, закрепленные в Гражданском кодексе РФ; права залогодержателя (банка), закрепленные федеральным законом «Об ипотеке» ФЗ -102.

В Гражданском кодексе записано, что собственник вправе распоряжаться своей вещью: использовать, сдавать в аренду, передавать третьим лицам, если это не противоречит закону и не нарушает права других. Закон прямо разрешает получать доход от имущества (включая арендный доход), даже если оно находится в залоге у банка.

В ФЗ-102 указано, что заемщик сохраняет право собственности на квартиру, даже если она в ипотеке, и может использовать объект по своему усмотрению: жить, давать в аренду, передавать в пользование третьим лицам.

Но в  того же закона указано: если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование. То есть если в ипотечном договоре нет ограничения, то и спрашивать банк заемщик не должен.

Заемщик не должен спрашивать разрешения банка на сдачу квартиры, если в ипотечном договоре нет такого требования.  Если ипотеку оформляли в крупном банке, то там, скорее всего, есть ограничение. Оно может быть сформулировано по-разному: «запрещена передача квартиры третьим лицам без письменного согласия банка», «залогодатель обязан предварительно уведомить банк и получить согласие на сдачу квартиры в аренду», «сдача жилого помещения возможна после одобрения условий договора найма банком».

То есть в законе указано, что банк имеет право ограничить права собственника сдавать собственное жилье, если такой пункт есть в договоре. Считается, что собственник, подписывая договор, соглашается с такими ограничениями.