Покупка инвестиционной квартиры лишь половина дела, потом ее нужно грамотно продать.
1. Продать, не дожидаясь ввода в эксплуатацию
Стоимость квартиры от «котлована» до сдачи дома в эксплуатацию может вырасти почти в 2 раза.
Но ждать полной готовности жилья необязательно.
Продать квартиру можно по договору переуступки прав — до подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика.
Многие инвесторы размещают объявление о продаже примерно за полгода до сдачи дома госкомиссии, когда дом находится на высокой стадии готовности.
Но имейте в виду, что застройщики часто вводят комиссию за оформление переуступки права.
И размер этой комиссии может снизить прибыль инвестора.
Выхода два: либо изначально закладывать этот платеж в стоимость квартиры, либо договориться с покупателем о том, что он оплатит стоимость сделки самостоятельно.
2. Оттянуть передачу квартиры
Бывает, что продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию не удалось и пришлось принять у застройщика квартиру.
На этой стадии продать недвижимость сложно, потому что надо дождаться документов о собственности — возникает временной провал.
Процесс получения собственности в некоторых случаях может затянуться, и все это время нужно будет оплачивать коммунальные платежи.
Кроме того, продажа квартиры, которая находится в собственности менее пяти лет, облагается налогом.
Есть один секрет — задержать передачу квартиры.
Некоторые инвесторы просто тянут с подписанием акта приема-передачи.
Но долго тянуть не получится, через 2 месяца, согласно 214-ФЗ, застройщик может обязать инвестора сделать это через суд.
3. Заключить предварительный договор
Есть одна возможность продать квартиру до получения собственности — по предварительному договору купли-продажи.
Но в этом случае инвестор рискует, поскольку такие договоры в регистрационной палате не регистрируются.
В предварительном договоре вы просто пообещаете потенциальному покупателю продать ему квартиру после того как получите право собственности на объект.
А после оформления права собственности, нужно будет заключить уже договор купли-продажи.
4. Установить грамотную цену
Лучшее время для продажи по переуступке прав — когда у застройщика в продаже уже нет таких квартир, как у вас, а дом уже почти достроен.
Какую тогда цену назначить?
Однозначно выше той, по которой застройщик продает квартиры в домах на начальных стадиях строительства.
Но при этом квартира должна быть чуть дешевле аналогичных предложений на вторичном рынке в этом же районе.
Также хорошо бы изучить объявления с аналогичным предложением по переуступке прав в этом же ЖК и тоже выставить цену незначительно ниже.
Ваша цель — перетянуть покупателей на свой объект.
Завышать цены не стоит, если есть много похожих по параметрам предложений.
Это могут быть еще не полностью распроданные квартиры в той же новостройке или квартиры в конкурирующих объектах.
Масштабные стройки по соседству могут повлиять на стоимость продажи инвестиционного жилья.
5. Опасаться ценовых пузырей
Если вы инвестируете в недвижимость свободные средства, не покупайте квартиры на пике рынка.
Руководствуйтесь простым правилом: покупайте, когда другие продают, и продавайте, когда другие покупают.
Сформируйте объективное представление как о местном рынке недвижимости, так и о глобальных тенденциях развития отрасли.
Лучше не спешить с покупкой и на падающем рынке: ведь 10-процентное снижение может оказаться лишь первым симптомом грядущего обвала цен.
6. Купить квартиру в складчину
Те, у кого есть накопления, но их все равно не хватает на покупку квартиры без заемных средств, могут найти партнера-соинвестора и купить квартиру в складчину.
Не нужно брать кредит в банке и выплачивать по нему проценты.
Еще один плюс — преференции от компании-застройщика (ведь чем больше объем покупки, тем лояльнее продавец).
Но, конечно, нужно выбрать надежного партнера, которому вы можете доверять в таком ответственном деле, как покупка жилья.
Совместная покупка – отличный выбор для начинающих инвесторов.
Партнеры могут объединить капиталы, если собственных средств недостаточно.
В такой сделке редко участвуют больше двух человек, и обычно каждый партнер в итоге планирует стать самостоятельным инвестором.
Источник: mail.ru
