Биометрия в сделках с недвижимостью

С июля 2026 года заработает закон о регистрации недвижимости при помощи биометрии.

Механизм выглядит следующим образом: стороны заключают договор об отчуждении объекта недвижимости, подписывают его усиленной квалифицированной электронной подписью, а также проходят идентификацию с использованием биометрических персональных данных (например, отпечатков пальцев). Это позволит гражданам и организациям совершать сделки удаленно и обеспечит удобство взаимодействия сторон договора в случае, если лица находятся в разных регионах.

Апелляционные комиссии при Росреестре

С 1 января 2026 года появится возможность обжаловать решения о приостановке государственной регистрации прав на недвижимость в специальных апелляционных комиссиях Росреестра. Ранее досудебный порядок обжалования действовал только в отношении решений о приостановлении кадастрового учета.

Для этих целей будут работать центральная, межрегиональные и региональные апелляционные комиссии, которые станут рассматривать заявления об обжаловании. Данные изменения очень важны для рынка недвижимости. Ведь не секрет что когда государственные регистраторы ошибаются в принятии решений, эти решения крайне редко обжалуются в судебном порядке (из-за стоимости и длительного времени обжалования) и это создает противоречивую правоприменительную практику в разных регионах страны. Система апелляционных комиссий поможет решить эту проблему.

Порядок обжалования будет следующий:

• заявления можно подавать в течение 15 рабочих дней с даты принятия решения о приостановлении;
• подать заявление можно в бумажной форме (лично или по почте) либо в электронной форме через Единый портал госуслуг или сервис «Личный кабинет кадастрового инженера» на сайте Росреестра;
• заседания комиссий могут проводиться очно или дистанционно. На них могут присутствовать заявители, государственные регистраторы, принявшие обжалуемые решения, и иные заинтересованные лица;
• решение по заявлению должно быть принято не более чем за 15 рабочих дней со дня его регистрации. Оно принимается путем открытого голосования большинством голосов членов комиссии.

Новые правила определения ВРИ

С 1 марта 2026 года в России вступают в силу обновленные правила определения видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Этот закон внес поправки в Земельный кодекс, выделив регулирование видов разрешенного использования в отдельную главу.

Среди нововведений закона:

• вводится порядок изменения вида использования участков — кто и при каких условиях может это сделать;
• устанавливаются случаи, когда использование возможно независимо от установленного вида, например для размещения некапитальных объектов и геодезических пунктов;
• разрешенное использование для линейных объектов теперь может определяться документацией по планировке территории. Это упростит их строительство и подключение к сетям.

Теперь появятся четкие критерии и классификации, это важно для тех, кто планирует строительство или изменение целевого назначения своей земли. Необходимо будет соблюдать новые нормы, чтобы избежать административной ответственности.

Аренда госземель

С 1 января вступил в силу закон, согласно которому арендную плату за государственную землю будут рассчитывать по кадастровой стоимости участков.

Исключение составят случаи, предусмотренные федеральным законодательством. Например, новые правила не будут применять к землям, переданным в аренду в ходе аукциона, а также к участкам, на которых расположены объекты культурного наследия, приватизированные путем продажи на конкурсе. Обратной силы закон иметь не будет, то есть новый порядок расчета арендной платы будут применять только к договорам, заключенным после вступления документа в силу.

Налогообложение недвижимости

С 1 января 2026 года налоговые вычеты при налогообложении недвижимости распространят на семьи с тремя детьми до достижения старшим ребенком возраста 18 лет (или 23 лет, если ребенок учится на очном отделении образовательного учреждения). Кроме того, будет снижена налоговая ставка для собственников дорогих объектов незавершенного строительства, например квартир в элитных новостройках. При кадастровой стоимости объекта более 300 млн руб. вместо ставки 2,5% будет применяться пониженная ставка.

Рост НДС

С января 2026 года увеличивается ставка налога на добавленную стоимость (НДС) на 2 п.п — с нынешних 20 до 22%. Нововведение окажет влияние на рынок жилой и коммерческой недвижимости.

Увеличение налогового бремени в совокупности с высокой ключевой ставкой будут оказывать многокомпонентное и неравномерное влияние на разные секторы рынка коммерческой недвижимости и приведут к сокращению инвестиций со стороны частного сектора, что отрицательно отразится на росте экономики в 2026-м и последующих годах. Как следствие, это приведет к снижению объемов нового строительства и сделок купли-продажи на рынке.

Вероятнее всего, первыми эффект на себе ощутит торговая недвижимость, особенно непрофессиональные ТЦ, поскольку в период адаптации именно она получит наибольшее сопротивление к индексации ставок аренды, прежде чем предприятия торговли переложат возросшую нагрузку на потребителей. Также значительные расходы на закупку строительных материалов, оплату работ субподрядчиков и аренду оборудования, которые подлежат обложению НДС, несут застройщики жилья. Таким образом, нововведение отразится на себестоимости стройки и в итоге на конечном покупателе.

Изъятие сельхозземель для добычи ископаемых

С 1 марта 2026 года заработает закон, согласно которому перевод сельскохозяйственных земель в другие категории будет допустим только с согласия Минсельхоза.

По действующему законодательству, перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию для добычи общераспространенных полезных ископаемых допустим, если есть проект рекультивации. Кроме того, допускается изъятие земель для муниципальных и государственных нужд. К общераспространенным полезным ископаемым относятся торф, мел, известняк, глина, песок, щебень и сланцы. Принятый закон запрещает переводить сельскохозяйственные земли в другую категорию по одному только решению местных властей.