С 1 декабря 2025 года вступили в силу поправки к Жилищному кодексу РФ, которые меняют правила использования общего имущества многоквартирных домов.

Фасад дома — коллективное достояние.

Одно из главных новшеств касается изменений во внешнем облике здания. Раньше установка кондиционера или спутниковой антенны часто была личным делом собственника. Теперь для любого вторжения в фасад потребуется решение общего собрания.

Процедура становится строгой: необходимо получить одобрение большинства голосов от общего числа собственников, а не только от присутствующих на собрании. Это исключает ситуации, когда решение за весь дом принимает узкий круг активных жильцов. Четкий регламент призван прекратить самовольный монтаж оборудования, который портит эстетику здания и может быть небезопасным.

Бизнес на общем имуществе: теперь только с санкции жильцов.

Правила распоряжения общими помещениями ужесточаются. Речь идет о сдаче в аренду подвалов, чердаков или размещении рекламных конструкций на стенах дома.

Любой такой договор должен быть утвержден квалифицированным большинством — не менее двух третей голосов всех собственников. Решение обязательно фиксируется в протоколе собрания. Цель — вернуть жильцам прямой контроль над коммерческим использованием их собственности и предотвратить ситуации, когда управляющая компания или председатель ТСЖ единолично распоряжаются общими активами, не делясь доходом.

Виновник платит.

Вводится важная норма о персональной финансовой ответственности. Если действия конкретного собственника приводят к повреждению общего имущества или к дополнительным расходам для всего дома, эти затраты будут взысканы именно с него.

Например, если прорвавшая по вине собственника труба в квартире залила и испортила лифтовое оборудование, счет за ремонт лифта выставят виновнику. То же самое касается несанкционированной перепланировки, повредившей несущие конструкции, или установки мощного оборудования, приведшего к перегрузке общедомовых сетей. Это справедливое правило, которое защищает добросовестных соседей от необходимости оплачивать чужие ошибки.

Собрания собственников: больше формальностей и прозрачности.

Чтобы повысить легитимность и прозрачность общих собраний, вводится обязательная должность администратора. Это лицо, которое отвечает за организацию процесса, подсчет голосов и, что ключевое, — за внесение результатов в Государственную информационную систему ЖКХ (ГИС ЖКХ).

Администратором может быть как инициативный жилец, так и представитель УК. Единый стандарт проведения собраний должен снизить число спорных ситуаций и фальсификаций, а обязательная публикация в ГИС ЖКХ сделает процесс открытым для проверки.

Барьеры для смены управляющей компании.

Законодатели усложнили процедуру расторжения договора с управляющей компанией. Теперь сделать это по инициативе собственников можно только по истечении одного года с момента заключения договора, если только УК не нарушает свои обязательства, что доказано в суде. На практике это означает, что недовольным жильцам придется ждать или инициировать сложный судебный процесс, собирая доказательства нарушений.

Для управляющих компаний это — дополнительная защита от частой смены, для собственников — новое препятствие в борьбе за качественное обслуживание своего дома.