Причина 1. Что вижу, так и продаю.
Продавец смотрит на текущие цены предложения и видит, что похожие по характеристикам квартиры предлагают за 200, 210, 220 т.р/м2. Середина получается 210 т.р/м2. При этом продавец не видит и не учитывает чуть раннее проданные квартиры за 190, 170, 160, 180 т.р/м2.
При всех равных условиях покупатель выбирает более низкую цену. То есть рынок находится в районе 170-180 т.р/м2 при текущем предложении в 210 т.р/м2.
Как только цены становятся неликвидными потенциальные покупатели уходят в другие локации с рыночными предложениями. Покупатель может вернуться как только предложение сравняется с рынком или появятся новые объекты близкие к рынку. Продавцы теряют время и как водится деньги.
Причина 2. Психология и субъективное мнение.
Проблема в том, что продавцы ищут рынок там где его нет:
- своя квартира всегда лучше, чем такая же соседская и должна стоить дороже
- мне надо продать, чтобы купить, а что хочу купить стоит дорого
- поставлю по максимуму, посмотрю, если что поторгуюсь и скину и т.д.
Так делают только хуже, потому, что есть закономерности рынка и психология покупателя. Хуже втройне если такое предлагает риелтор. Который теряет время, деньги клиента и репутацию эксперта.
Причина 3. Фейки и спам.
Самый большой вред от них. Продавцы видят цены, но не выясняют их актуальность. Все хотят продать дороже и поэтому видят в фейках подтверждение своей завышенной цены. Беда, когда риелтор, как представитель продавца не проверяет актуальность предложений у «конкурентов».
Итог.
Складываем причины и получаем цены предложения выше реального рынка. Причин высоких цен конечно же намного больше. Как правило, это разные вариации первых двух.
Ценовую политику нужно разрабатывать до публикации объявления, грамотно расставить сроки и размер корректировки в зависимости от планов и ожиданий продавца.
