Оценка недвижимости нужна в разных случаях. Один из самых популярных – для получения ипотеки. Опираясь на отчет об оценке квартиры, банк принимает решение, какую сумму он может выдать заемщику.
Существует три подхода к оценке:
- Сравнительный (рыночный) – сравнение уже совершенных сделок с аналогичными объектами недвижимости;
- Затратный – оценка затрат, которые потребуются для возведения аналогичного объекта;
- Доходный – оценка перспективности данного объекта с точки зрения получения дохода.
Сравнительный подход является единственным при оценке квартиры для ипотеки. Именно он используется при определении рыночной стоимости недвижимости. Суть метода заключается в том, что оценщик анализирует рынок жилья – изучает, за какую стоимость были проданы (или предлагаются к продаже) аналоги.
Для целей залога также рассчитывается ликвидационная* стоимость объекта. Если заемщик не сможет погасить ипотеку и его квартира будет выставлена на продажу, то реализовывать ее банк будет именно по ликвидационной стоимости (70-80% от рыночной стоимости).
Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
На стоимость квартиры влияют:
- Местонахождение объекта;
- Транспортная доступность;
- Архитектурно-конструктивные и планировочные решения (тип дома, этаж, площадь квартиры и т.д.)
- Коммуникации и их состояние;
- Техническое состояние объекта (общее состояние, качество ремонта).
При оценке квартиры не учитывается стоимость мебели и техники, поскольку объектом залога выступает только объект недвижимости. Готовый отчет об оценке действителен в течение 6 месяцев. Опираясь на независимый отчет об оценке квартиры, банк принимает решение о размере выдаваемого займа.
