Покупатель иностранное лицо, предлагаем рассмотреть основные требования закона, которые нужно соблюсти в такой ситуации и о которых не всегда могут знать стороны при заключении договора.

Заключение договора купли-продажи квартиры – серьезный шаг, которому предшествует не только достижение договоренностей об условиях продажи, но и предварительная проверка многих обстоятельств как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, поскольку необходимо проверить не только управомоченность сторон, но и сам объект, наличие обременений, наличие всех согласий со стороны супругов, органов опеки и т.п.

1.    Кто такие валютные резиденты и нерезиденты, и почему это следует учитывать

Среди граждан и юридических лиц валютными резидентами считаются:

• граждане РФ (независимо от наличия у них иного гражданства или срока их пребывания в РФ),
• иностранные граждане и лица без гражданства с видом на жительство в РФ,
• российские юридические лица, а также их зарубежные филиалы.

Соответственно, остальные иностранные граждане, иностранные юридические лица и их филиалы, в том числе находящиеся в РФ, будут считаться валютными нерезидентами.

Поскольку расчеты по сделке между валютными резидентами и нерезидентами являются валютной операцией, даже если они совершаются в рублях, то продажа российским лицом квартиры иностранному лицу (без российского вида на жительство) будет считаться валютной операцией, а это значит, что нужно соблюсти требования Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (далее – Закон о валютном регулировании).

Важно также отметить, что не следует путать понятие «налоговый резидент» и «валютный резидент», это совершенно разные понятия, которые регулируются Налоговым кодексом РФ и Законом о валютном регулировании соответственно. У физических лиц статус налогового резидента влияет на размер ставки по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ), возможность применить имущественный вычет и т.п., при этот статус налогового резидента не зависит от гражданства физического лица, поскольку важен лишь факт нахождения на территории РФ не менее 183 дней за 12 месяцев подряд. Да, из этого правила есть ряд исключений, но они носят узкоспециальный характер (напр., командированные за границу сотрудники органов государственной власти, военнослужащие, проходящие службу за границей и др.)

Возможная путаница этих двух терминов связана с тем, что постоянно проживающие за границей (более 183 дней в году) граждане РФ освобождаются от некоторых валютных обязанностей, например, отчитываться по иностранным счетам. Однако такое освобождение не влияет на сохранение за ними статуса валютного резидента РФ. Поэтому возможна ситуация, при которой российский гражданин, постоянно проживающие за границей, продолжит быть валютным резидентом, а статус налогового резидента уже утратит.

2.    Какие валютные требования следует соблюсти при продаже

Все расчеты должны осуществляться только в безналичном порядке через банковские счета в уполномоченных банках, у которых есть лицензия для совершения валютных операций. То есть не допускается передача наличных денежных средств через расписки, банковские ячейки и т.п.

По общему правилу, со 2 марта 2022 г. российские резиденты не вправе без специального разрешения, выдаваемого Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ (далее – Правительственная комиссия), совершать сделки с недвижимостью, если второй стороной является иностранное лицо, связанное с иностранным государством из «недружественного» списка. Перечень недружественных иностранных государств утвержден Правительством РФ, и в него входят государства Европейского союза, Великобритания, Швейцария, Япония, Канада, США и др. (полный список см. в распоряжении Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р).

Порядок получения разрешения регламентируется постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 № 295 «Об утверждении Правил выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации и иных разрешений, предусмотренных отдельными указами Президента Российской Федерации, и внесении изменения в Положение о Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации».

Однако в следующих случаях продать недвижимость можно и без специального разрешения Правительственной комиссии:

• при продаже квартиры иностранному физическому лицу, даже если оно связано с «недружественными» странами;
• при продаже квартиры иностранному юридическому лицу из «недружественных» стран, если такое юридическое лицо подконтрольно российскому юридическому или физическому лицу и информация о таком контроле доведена до налогового органа (в таком случае в пакете документов, подаваемых в Росреестр, нужно представить подтверждение такого раскрытия информации. Это может быть квитанция ФНС России о приеме электронного документа или документ в бумажном виде с отметкой налоговой о принятии либо почтовые квитанции и описи, подтверждающие направление документов в налоговую по почте;
• если продаваемая недвижимость находится за пределами РФ, а расчеты по сделке идут через счет резидента в иностранном банке, о котором уведомлен налоговый орган.

3.    Что будет, если валютные требования не будут соблюдены

Продавец квартиры, если расчет по сделке будет проведен наличными, может быть привлечен к административной ответственности, размер штрафа составляет от 75 до 100% суммы незаконной валютной операции (ч.1 ст. 15.25 КоАП РФ).
Например, продав квартиру иностранцу за 3 млн. руб., минуя счета в уполномоченном банке, можно получить штраф на полную стоимость квартиры. К сожалению, на практике из-за незнания закона такие случаи встречаются нередко.

Если в Росреестр не будет представлено разрешение  Правительственной комиссии (для случаев, когда оно требуется), то регистрация перехода права собственности на квартиру может быть приостановлена, поэтому перед подачей документов на регистрацию рекомендуем тщательно проверить, соблюдены ли все требования, связанные со статусом иностранного покупателя.

https://www.restate.ru/