ПЕРЕПЛАНИРОВКА В РАМКАХ ДОЗВОЛЕННОГО

Для начала оговоримся, что перепланировкой не является косметический ремонт. Можете смело переклеивать обои и менять окна и двери без согласования с кем-либо. Но вот более масштабные переделки придется согласовать в администрации района, в котором находится ваш дом. Что можно менять в жилых помещениях.

В законном порядке согласовывают:

• устройство дополнительных стен и перегородок, если они толще 100 мм (гипсокартонные конструкции согласовывать не нужно), утолщение полов;
• снос ненесущих стен, соединение комнат или двух квартир в одну;
• изменение формы окон, дверных проемов или их перенос;
• соединение лоджии с комнатой;
• устройство окон и дверных проемов в несущих стенах, если вы их должным образом укрепите;
• перенос санузла (только в том случае, если он не будет находиться над жилыми помещениями этажа, расположенного ниже);
• присоединение кладовых к жилой площади или, наоборот, выделение подсобных помещений;
• замену газовой плиты на электрическую и наоборот;
• перенос коммуникаций.

Теперь о том, что делать категорически запрещено:

• нарушать прочность и разрушать несущие конструкции здания;
• устраивать «мокрые зоны» (санузел и кухню) над жилыми помещениями, так как это ухудшает качество жизни соседей снизу;
• объединять санузел с жилой комнатой;
• соединять квартиры, расположенные на разных этажах, демонтируя межэтажное перекрытие (без специального его укрепления);
• соединять балкон с комнатой;
• выносить на балкон радиаторы;
• устраивать в квартире водяные теплые полы, подключаемые к системе общего отопления;
• перекрывать вентиляционные каналы и пожарные лестницы;
• демонтировать перегородку между кухней с газовой плитой и комнатой;
• вносить изменения, которые ухудшают внешний вид жилого дома.

ПЕРЕОБОРУДОВАНИЕ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ

В последние годы самопроизвольные перепланировки стали чаще встречаться в новостройках, что вызвано ростом популярности квартир со свободной планировкой. В таких помещениях нет перегородок, поэтому собственник может обустроить все по своему вкусу.

В новых же домах проблем получения разрешения обычно не возникает. Во многих из них изначально предусмотрена возможность перепланировок. Благодаря тому, что все межкомнатные стены являются ненесущими, перепланировки можно выполнять без особых сложностей. Кто-то объединяет кухню с гостиной, кто-то – гардеробную с комнатой либо, наоборот, отделяет хозблок, встречается объединение санузлов.

Зачастую можно совместить квартиры, расположенные на одном этаже: для этого в монолитных межквартирных стенах оставляют технологические проемы, заполненные силикатными блоками. Именно через эти проемы можно объединить квартиры без риска для конструкции здания».

ПРОЦЕДУРНЫЕ ТОНКОСТИ

Итак, разобравшись, что можно и что нельзя менять в квартирах, давайте рассмотрим, как же согласовать перепланировку.

• Первое, что нужно будет сделать до начала строительных работ, – заказать в районном проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ) технический паспорт на квартиру.
• После этого, оценив масштаб будущих изменений, сделать эскиз (можно самостоятельно по плану ПИБ) или проект перепланировки (его заказывают в специализированной организации).
• Эскиз делается в случае незначительных изменений – переноса ненесущих стен, объединения ванной комнаты и туалета и т.д.
• При любых более сложных коррективах понадобится проект, согласованный во всех необходимых инстанциях: ТСЖ или УК, пожарном надзоре, Водоканале, СЭС, КГИОП и других службах по необходимости.
• Вместе с техпаспортом и с проектом перепланировки или эскизом нужно обратиться в районную межведомственную комиссию по месту нахождения дома или в ближайший МФЦ.
• Пакет документов также включает в себя правоустанавливающие документы на квартиру, их копии и заявление на перепланировку от собственника.
• Если жилье находится в социальном найме, то необходимо письменное согласие всех зарегистрированных в квартире на перепланировку.

По завершении ремонтных работ нужно пройти согласовательную процедуру еще раз, чтобы зафиксировать и оформить выполненные изменения.

Для этого нужно:

• подписать у строителей акт о завершении работ;
• получить с ним в ПИБ новый технический паспорт на квартиру;
• подать заявление в Росреестр (через МФЦ) на внесение изменений в кадастровый паспорт квартиры.

Пройти все эти этапы можно самостоятельно, а можно воспользоваться услугами специалистов. Согласованиями занимаются как в подведомственной государственной организации (ГУП «ГУИОН»), так и в частных компаниях.

НАКАЗАНИЕ НЕИЗБЕЖНО

Узаконенная перепланировка поможет избежать проблем при продаже квартиры, передаче недвижимости в залог банку, повысит ее рыночную стоимость при увеличении метража. Ну а незаконная перепланировка может привести, в самом крайнем случае, к обрушению части жилого дома и гибели людей.

Согласно КоАП РФ штраф за незаконную перепланировку в многоквартирных домах составляет 2,0-2,5 тыс. руб. Если владелец квартиры не заплатил штраф и/или не устранил нарушения, сумма может быть увеличена до трех раз – заплатить придется уже 5,0-7,5 тыс. руб. Устранение нарушений происходит за счет владельца квартиры.

При систематических жалобах соседей к квартире возникнет интерес со стороны Жилищной инспекции, которая сначала выдает предписание об устранении незаконной перепланировки. Затем, если предписание игнорируется, дело доходит до суда, и, когда владелец квартиры не идет навстречу, итогом может стать продажа квартиры с торгов. Впрочем, от первого визита Жилищной инспекции до торгов иногда проходят годы, и в течение всего этого периода собственник может выйти на контакт и устранить нарушения (то есть закон до последнего дает шанс все исправить).

В случае если до торгов все-таки дойдет, собственник квартиры получит все вырученные за нее средства, за вычетом издержек, а обязательства по устранению незаконной перепланировки перейдут уже к новому владельцу квартиры. Но до таких последствий, конечно, лучше не доводить, а поберечь свои деньги, нервы и жизни соседей, проведя перепланировку в соответствии с требованиями законодательства, актуального на 2017 год.