Сегодня на рынке недвижимости самый активно растущий сегмент — это апарт- и инвест-отели. Тем не менее с этим относительно новым форматом по-прежнему связано много опасений.
1. Инвестировать в отель рискованно
Сегодня на рынок Петербурга действительно выходят масштабные отельные инвестиционные проекты, но, чтобы стать успешными для инвесторов, они должны соответствовать определенным критериям.
- Во-первых, нужна удачная локация рядом с метро.
- Во-вторых, в отеле должна быть своя инфраструктура: места для отдыха и работы, точки общепита, спортзал.
- В-третьих, не обойтись без управляющей компании, которая будет его обслуживать.
ЧАСТО ОПАСЕНИЯ ИНВЕСТОРОВ СВЯЗАНЫ И С СЕЗОННЫМ ХАРАКТЕРОМ ЭТОГО БИЗНЕСА: НЕ СЕКРЕТ, ЧТО ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ В МЕЖСЕЗОНЬЕ ГОРАЗДО НИЖЕ, ЧЕМ ЛЕТОМ ИЛИ В ПРАЗДНИКИ.
Большинство инвест-отелей оформляет отношения с инвестором по надежной схеме ДДУ в соответствии с ФЗ-214, который гарантирует соблюдение прав дольщиков.
2. Зарабатывать на аренде хлопотно
Нисколько. Именно этим номер в инвест-отеле и отличается от квартиры, которую вы сдаете в аренду самостоятельно. Управляющая компания берет на себя все заботы по заполнению и обслуживанию номера. Именно она ищет гостей и обеспечивает заполняемость номеров в соответствии с выбранными инвестиционными программами, именно она следит за состоянием номера после выезда каждого гостя.
Все, что требуется от инвестора, — купить номер с полным оснащением и выбрать доходную программу.
3. Управляющая компания не обеспечит необходимый поток туристов
В Петербурге наблюдается дефицит гостиниц в сегменте три звезды. Хостелы, ранее занимавшие эту нишу, в прошлом году ушли с рынка, а арендное жилье так и не стало полноценной заменой гостиницам: оно не подходит группам, иностранным туристам, а также тем, кто приезжает в город по работе и ведет отчетность по расходам. Именно эту нишу и заполняют апартаменты.
ГОСТЯМИ ИНВЕСТ-ОТЕЛЯ ЯВЛЯЮТСЯ НЕ ТОЛЬКО ТУРИСТЫ, А ПОТОМУ В НИЗКИЙ СЕЗОН ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ ОБЕСПЕЧИВАЮТ ДЕЛОВЫЕ ЛЮДИ, ПРИЛЕТАЮЩИЕ В ПЕТЕРБУРГ НА ОДИН-ДВА ДНЯ ИЛИ НА ВЫХОДНЫЕ. В ЭТОМ СЛУЧАЕ ПРЕИМУЩЕСТВО ИМЕЮТ ОТЕЛИ, РАСПОЛОЖЕННЫЕ НЕДАЛЕКО ОТ АЭРОПОРТА.
При этом туристический поток в Северную столицу стабильно прирастает на 810% ежегодно. 2019 год показал такой рост даже по сравнению с футбольным 2018-м. Инвест-отели — инструмент, позволяющий заработать на этом.
4. В апартаментах нельзя оформить прописку
Прописку, то есть постоянную регистрацию, в апартаментах действительно оформить нельзя, поскольку по закону это коммерческая недвижимость. Но допускает оформить временную регистрацию сроком на пять лет, а ограничений на продление такой регистрации нет.
Если купить апартаменты в отеле, где работает управляющая компания, то все документальные вопросы по оформлению регистрации она возьмет на себя.
5. Апартаменты невыгодны из-за высоких коммунальных платежей
Номер в отеле можно купить не только с инвестиционной целью, но и для собственного проживания. Даже в сервисных апарт-отелях доля таких покупок — как минимум 20%.
Коммунальные платежи в подобных проектах формируются исходя из площади номера и ставки за квадратный метр. Она действительно иногда чуть выше, чем в жилье, поскольку расчет ведется для коммерческой недвижимости. Но эта разница уменьшается, если в апарт-отеле работает собственная управляющая компания.
6. Я буду платить высокие налоги
Для индивидуальных предпринимателей налог на доход со сдачи в аренду отельного номера составляет 6% по упрощенной системе налогообложения, для физического лица — 13%.
Еще один платеж — налог на имущество, который оплачивается один раз в год. Индивидуальные предприниматели от него избавлены, для физического лица это 0,1% кадастровой стоимости номера.
7. Владельцу апартаментов сложнее доказать право собственности
Право собственности на отельный номер подтверждается ровно так же, как и право собственности на квартиру — выпиской из ЕГРН. Эта выписка является единственным официальным документом, который подтверждает право собственности владельца отельного номера. При этом распоряжаться своим недвижимым имуществом он вправе на свое усмотрение — так же, как и квартирой или офисным помещением.
8. Банки не дают ипотеку на покупку апартаментов
Это не так. Банки выдают ипотеку на покупку апартаментов, а ставки по таким кредитам часто даже ниже, чем на приобретение жилья. Апарт-комплексы работают с банками — в рамках партнерских программ ставка еще привлекательнее.
Набор документов для оформления ипотеки на апартаменты тот же, что и для жилой недвижимости. При этом стоят апартаменты в среднем на 10–15% ниже, чем аналогичная по площади и локации квартира.
9. Для инвестиций в недвижимость нужно много денег
Если ипотека по какой-либо причине не подходит, обратитесь напрямую к девелоперу. Некоторые инвест-отели предлагают стартовые доходные программы, в которые удастся войти с небольшим капиталом. К примеру, есть предложения, рассчитанные на любой бюджет: S, M, L и XL. Самое недорогое из них — S-программа, которая позволяет войти в отельный бизнес уже при наличии 300–350 тыс. рублей. Предметом инвестиций в этом случае станут квадратные метры коммерческих площадей.
Партнерский материал: spb.cian.ru
