Октябрь 19, 2018 года / Вопрос-Ответ

Законодательно утвержденной классификации новостроек не существует.

Этим зачастую пользуются девелоперы, выдавая, к примеру, эконом за комфорт. Однако определить реальный класс любого жилого комплекса покупатель может самостоятельно.

Несколько лет назад, в посткризисный период, на первичном рынке Петербурга окончательно сложилась привычная ныне номенклатура новостроек, которую застройщики используют в рекламе, а журналисты, пишущие о недвижимости, – в своих материалах.

  • Эконом-, комфорт-, бизнес- и элит-класс – этими терминами оперируют большинство игроков рынка.

Четких критериев у каждого сегмента нет, границы между ними довольно размыты, а некоторые застройщики (а также риэлторы) оперируют собственными классификациями.

  • К примеру, одни «изобретают» такие классы, как комфорт-плюс или эконом-комфорт. Другие же – не отделяют новостройки бизнес-класса от элиты, объединяя их в премиум-сегмент.

Попробуем описать все возможные характеристики, по которым покупатель способен определить, к какому именно сегменту относится новостройка и не лукавит ли девелопер, относя свой проект к более высокому классу, чем тот заслуживает. У нас получилось девять основных параметров.

ЛОКАЦИЯ

Место, место и еще раз место. Для большинства специалистов именно оно – основной критерий принадлежности новостройки к тому или иному классу.

  • Элита предпочитает селиться в отдалении от людских потоков, и большое расстояние до метро для нее считается плюсом.

При этом выдающиеся видовые характеристики для выбора этого сегмента жилья имеют определяющее значение: особенно ценятся Крестовский, Петровский и Каменный острова, а также северо-запад Петроградской стороны с видами на воду – как дельту Невы, так и Финский залив.

  • Новостройки бизнес-класса, наоборот, тяготеют к станциям метро (в 99% случаев находятся в пешеходной доступности от него), а также к основным городским магистралям, например Московскому проспекту.

Жилые комплексы этого класса практически никогда не появляются в «спальниках».

  • Объекты комфорт-класса могут быть и в Ленобласти – на приграничных с Петербургом территориях – в Мурино и Кудрово, к примеру.

Но все же, как правило, эти комплексы возводят внутри городской черты в обжитых районах. Также они есть – пусть пока и в небольшом количестве – на намывных территориях Васильевского острова.

  • А вот комплексы эконом-класса главным образом строятся сейчас в отдалении от крупных транспортных узлов (хотя есть и исключения), преимущественно за КАД или рядом с ней.

Самыми популярными, помимо уже упоминавшихся Мурино и Кудрово, являются Янино, Горелово, Новоселье, окрестности Всеволожска.

АРХИТЕКТУРА

  • Наиболее тщательно к внешнему виду дома, что естественно, подходят застройщики, работающие в элитном сегменте. Проектированием часто занимаются зарубежные студии или известные российские архитекторы.
  • Новостройки бизнес-класса тоже стремятся выделиться из общей массы интересными архитектурными решениями. Как правило, это индивидуальные проекты, которые чаще всего разрабатываются самим девелопером или по его заказу.
  • Комфорт-класс использует усовершенствованные типовые проекты. Но при этом девелоперы уделяют внимание цветовым решениям фасадов, «играют» с высотностью секций и т. д.
  • Новостройки эконом-класса, как правило, похожи друг на друга. Здесь внешний вид имеет мало значения.

Хотя есть и отдельные застройщики, пытающиеся как-то выделить свои объекты из общего ряда. Но пока это скорее исключение из правила.

ПЛОЩАДЬ КВАРТИР И ПЛАНИРОВКИ

  • Про планировки и размеры элитных квартир можно написать отдельный материал, настолько они разнообразны. Но есть общее правило: менее 120 кв. м площадь квартир в этом сегменте не бывает.
  • С бизнес-классом чуть проще: тут могут быть даже студии (обычно их максимум 20% от всех квартир в доме), правда, они большие по площади – не менее 35 кв. м. Самый распространенный тип жилья здесь – большие «однушки» (площадью 45-50 кв. м) и «двушки» (65-70 кв. м). Есть и апартаменты от четырех до пяти комнат. Кроме того, в новостройках бизнес-класса часто встречаются квартиры со свободной планировкой.
  • В новостройках комфорт-класса студий в среднем около 30%, они могут быть совсем небольшими – от 25 «квадратов». Однокомнатная квартира площадью 33-35 кв. м встречается чаще всего, также распространены 40-метровые «двушки».
  • Наконец, эконом-класс – это почти всегда царство малогабаритного жилья, здесь есть дома, сплошь состоящие только из студий и однокомнатных квартир, причем первые могут быть совсем крошечными – от 20 до 21 «квадрата», да и «однушки» обычно невелики – около 30 кв. м.

ОТДЕЛКА

  • Квартиры в элитном сегменте обычно сдаются без отделки – их владельцы требуют эксклюзива во всем и предпочитают нанимать личных дизайнеров.
  • В бизнес-классе примерно половина квартир передается дольщикам с качественной (в большинстве случаев) чистовой отделкой, а остальное жилье – с отделкой под чистовую (в расчете на то, что покупатель захочет сделать интерьер под себя).
  • В комфорт-классе процент квартир с чистовой отделкой составляет менее 50%, но во многих ЖК эту опцию можно заказать отдельно.
  • В экономе очень редко, но попадается жилье с чистовой отделкой. Вот только в большинстве случаев она – так называемая муниципальная, то есть очень невысокого качества. А 90% жилья продается с голыми стенами, что выгодно, к примеру, частным инвесторам (такие квартиры легче продать).

ПАРКИНГИ

  • В элитных жилых комплексах количество машиномест почти всегда больше, чем число квартир, зачастую вдвое.
  • В бизнес-классе принято, чтобы на каждую квартиру приходилось по одному месту в паркинге, однако по факту их все же поменьше – 0,7-0,8 места на квартиру.
  • В тех объектах, которые позиционируются как комфорт-класс, подземная автостоянка есть не всегда, что обычно компенсируется надземным паркингом, общим для нескольких корпусов. В среднем одно машиноместо приходится на две квартиры.
  • В эконом-классе зачастую обходятся только открытыми гостевыми стоянками, подземные гаражи крайне редки, а если они и есть, то совсем небольшие.

ИНЖЕНЕРИЯ И СТРОЙМАТЕРИАЛЫ

  • Здесь подчеркнем, что панельное домостроение – это вовсе не обязательно эконом-класс, из блоков вполне могут собирать корпуса в сегменте комфорт. Ну а «премиальные» дома – всегда кирпично-монолитные.
  • Что касается «начинки», то в доме бизнес-класса обычно устанавливаются импортные лифты, системы грубой очистки воды, реже – собственная котельная и коллекторная система отопления. Вообще здесь различие между бизнесом и комфортом небольшое: разве что лифты в последнем сегменте могут быть и белорусские.
  • В экономе, понятно, трудно рассчитывать на дорогую инженерию, застройщики здесь часто урезают средства буквально на все.

БЕЗОПАСНОСТЬ

  • Доступ в элитные жилые комплексы, а также большинство новостроек бизнес-класса разрешен только хозяевам квартир и их гостям: территория круглосуточно находится под наблюдением видеокамер, периметр периодически патрулируется охраной.Видеонаблюдение обычно имеется на каждом этаже и в холлах, при этом подключиться к системе и получать картинку, к примеру, своей лестничной площадки через интернет могут и сами владельцы квартир.
  • Ограждается придомовая территория, как правило, и в ЖК комфорт-класса, а вот для эконома это редкость.

БЛАГОУСТРОЙСТВО

  • Эконом-класс предусматривает стандартное благоустройство придомовой территории – газоны и клумбы с цветами, а также некое подобие игровой зоны: качели, песочницу и несколько скамеек.
  • В ЖК комфорт-класса обычно оборудуют полноценные детские, спортивные площадки, а дворы закрывают для автотранспорта.

Некоторые застройщики могут даже оборудовать парк, прогулочную зону с велодорожками, а то и построить физкультурно-оздоровительный комплекс – в рекламных целях.

  • В проектах бизнес-класса обязательно (в более низких классах лишь желательно) наличие определенного набора услуг – спортивный или фитнес зал, несколько магазинов, ресторан или кафе, а в оформлении придомовой территории применяется ландшафтный дизайн.
  • В элитные проекты застройщик старается внести побольше эксклюзива, а потому такие объекты могут предусматривать причалы для катеров, бассейн на крыше и пр.

РЕЗЮМЕ

В данном материале мы сознательно не говорим о цене жилья, поскольку этот критерий, вопреки общепринятому мнению, – вовсе не показатель принадлежности жилого комплекса к тому или иному классу.

Сплошь и рядом девелоперы позиционируют свой объект как комфорт-класс и, соответственно, завышают стоимость квартир, хотя на самом деле дом по большинству признаков относится к типичному эконому. Точно так же за бизнес-класс нередко выдаются новостройки сегмента комфорт.

Слепо доверять рекламным буклетам не стоит – лучше перепроверить информацию по максимуму и выяснить, какие опции предоставляет тот или иной застройщик и заслуживает ли объект тех денег, которые за него просят.

АВТОР: ПАВЕЛ ГИНЁВ