Июль 9, 2018 года / Вопрос-Ответ

Вы купили квартиру и зарегистрировали ее в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Но, к сожалению, даже наличие на руках документов о праве собственности не дает 100%-ной гарантии нерасторжимости сделки.

Перед тем как приобретать жилье, следует тщательно изучить все необходимые документы, провести так называемую полную юридическую экспертизу. Чтобы не потерять и деньги, и квартиру, разумнее доверить столь ответственное дело профессионалам.

Хотя любому покупателю не мешает знать, по каким причинам сделку могут признать недействительной…

Сделки: ничтожные и оспоримые

Статья 166 ГК РФ подразделяет недействительные сделки на оспоримые и ничтожные. Не вдаваясь в юридические тонкости, объясним суть этих понятий в двух словах.

Сделка считается оспоримой, если кто-то обращается в суд с требованием признать ее недействительной.  Суд принимает решение: считать сделку действительной (то есть она остается в силе), недействительной или частично недействительной.

Основания, по которым сделки могут быть оспорены:

  • несовершеннолетие (от 14 до 18 лет) совершившего сделку гражданина (ст. 175 ГК РФ);
  • ограниченная судом дееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 176 ГК РФ);
  • нахождение совершившего сделку гражданина в состоянии, в котором он не способен был понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
  • выход за пределы правоспособности при совершении сделки юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ);
  • выход за пределы ограничения полномочий лица или органа юридического лица на совершение сделок (ст. 174 ГК РФ);
  • наличие влияния заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
  • наличие влияния обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).

Ничтожные сделки недействительны изначально, по закону.

Например, всем известно, что недееспособный гражданин не может продавать или покупать жилье, так как не отдает отчета своим действиям в силу психического расстройства.

Именно поэтому законодатель отнес сделки, совершенные недееспособными людьми, к разряду ничтожных, что прописано в ст. 171 ГК РФ. В таких случаях в суд подают иск с требованием применить последствия недействительности сделки (то есть с требованием вернуть имущество, поскольку сделка ничтожна).

Сделки являются ничтожными в силу следующих оснований:

  • несоответствие сделки закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
  • противная основам правопорядка и нравственности цель сделки (ст. 169 ГК РФ);
  • мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ);
  • недееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 171 ГК РФ);
  • несовершеннолетие (малолетство) совершившего сделку гражданина (ст. 172 ГК РФ).

Для защиты прав граждан законом предусмотрены сроки исковой давности.

  • Так, если сделка ничтожна, признать ее результат недействительным, то есть подать иск и применить соответствующие меры, можно в течение трех лет.
  • Если сделка оспорима, срок исковой давности составляет один год.
  • Кстати, в случаях, когда срок исковой давности пропущен по уважительным причинам, суд вправе его восстановить.

Существует несколько наиболее распространенных ситуаций, в которых сделку могут признать недействительной. Рассмотрим каждую из них.

Недееспособный продавец

Пример из жизни.

Сделка по купле-продаже состоялась, покупатель передал деньги продавцу, право собственности зарегистрировано. Но появляются родственники продавца, которые заявляют, что он недееспособный человек. В подобных ситуациях вернуть квартиру прежнему собственнику могут попытаться любые заинтересованные лица — совершеннолетние дети продавца, его отец, мать, бабушка, дедушка и др.

Однако признать гражданина недееспособным можно только на основании судебного решения.

Поэтому если родственники заявляют о недееспособности, не подкрепляя свое заявление документами, то добросовестному покупателю переживать особо не стоит.

Если нет соответствующего решения суда, то считается, что человек полностью вменяем и дееспособен. В качестве меры предосторожности покупателям можно посоветовать попросить при заключении договора у продавца справку из ПНД (психоневрологический диспансер) о том, что он не состоит на соответствующем учете.

Кстати, если собственник — лицо недееспособное, то это вовсе не означает, что его квартиру нельзя выкупить.

Можно, если от имени и в интересах такого гражданина действует опекун. Договор купли-продажи должен быть заключен только с ним.

При этом ст. 37 ГК РФ устанавливает, что опекун не вправе совершать сделки по отчуждению, обмену, дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также любые другие, влекущие за собой уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Нечестная приватизация

Пример из жизни.

При приватизации жилого помещения родители не включили в договор несовершеннолетних детей. Через несколько лет квартира была продана, но впоследствии приватизация была признана недействительной.

Сделка купли-продажи является ничтожной.

Одно из самых распространенных оснований ничтожности сделки — ее несоответствие закону или иным правовым актам. В данном случае имело место незаконное заключение договора, поскольку дети не включаются в приватизационный процесс только в том случае, если на это есть разрешение органов опеки и попечительства.

Если незаконно приватизированная квартира уже продана, то и эта продажа, и все последующие сделки также становятся недействительными.

Последствием ничтожной сделки является двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон должна вернуть другой все полученное по сделке.

Именно поэтому следует изучать историю квартиры: кто участвовал в приватизации, а кто нет; причины неучастия в приватизации; не были ли нарушены права детей и т.д.

Без разрешения попечителя

Пример из жизни.

Сделка состоялась, право собственности зарегистрировано. Но через полгода продавец квартиры был признан судом ограниченно дееспособным по причине алкоголизма. Его попечитель подает в суд иск с целью оспорить сделку.

Признать человека ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами может только суд. Такому гражданину назначают попечителя, и только с его согласия ограниченно дееспособный может продать, подарить или заложить свое имущество. В ином случае сделка может быть признана судом недействительной. С соответствующим иском вправе обратиться в суд только попечитель.

Для того чтобы сделка с ограниченно дееспособным человеком была полностью законной, необходимо также предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Без согласия супруга

Пример из жизни.

Квартира, которая являлась общей собственностью супругов, была продана мужем без ведома жены. Спустя три месяца после сделки она через суд потребовала признания сделки недействительной.

В соответствии с законом для распоряжения недвижимостью, которая является совместной собственностью, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.В ином случае последний вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.

В качестве меры предосторожности у продавца следует проверить свидетельство о расторжении брака, паспорт (а именно: штамп о регистрации брака). По возможности надо связаться со вторым супругом, чтобы подтвердить или опровергнуть сомнения о совместной собственности на квартиру.

Кстати, если при продаже недвижимости, которая является долевой собственностью, нарушено преимущественное право покупки, то сделку не могут признать недействительной.

В этом случае другие собственники вправе обратиться в суд только с требованием перевести на них права и обязанности покупателя.

Осторожно, доверенность!

Покупка квартиры по доверенности также таит в себе много подводных камней.

Необходимо выяснить полномочия представителя собственника недвижимости — вправе ли он заключать сделку по продаже (дарению, обмену и т.п.)?

Особое внимание следует уделить сроку действия доверенности. Если он не указан, документ действует в течение одного года с даты выдачи. Если же такая дата не указана, доверенность считается недействительной.

К сожалению, даже если доверенность по форме и содержанию не вызывает нареканий, собственник квартиры может вообще не догадываться о ее наличии. «Нехорошие» нотариусы за большие деньги могут выдать доверенность постороннему лицу.

При заключении сделки через представителя покупатель должен быть особенно осторожен. Необходимо связаться с собственником, чтобы он смог подтвердить свои действительные намерения.