Январь 24, 2019 года / Вопрос-Ответ

Ежегодно в Петербурге выходит в продажу больше сотни студий, незаконно перепланированных из комнат коммунальных квартир.

Это сопоставимо с заселением типичной хрущевки. Бизнесмены считают, что избавляют жителей центра от очередей в ванные и кухонных склок.  Риелторы вздыхают — согласовать такие метаморфозы практически невозможно.

Малогабаритные квартиры-студии прочно вошли в каталоги агентов недвижимости в последние 10 лет. Тогда началось масштабное освоение Мурино и пригородов Петербурга. До 90% жилья в бюджетных многоэтажках составляют крошечные студии. Параллельно, хотя и совсем не в тех масштабах, студии начали становиться заметным явлением в центре.

На сайтах реализации недвижимости  больше 200 объявлений о продаже таких «маломерок» в зданиях дореволюционной постройки. В бывших доходных домах студии появляются вместе с мансардами и разделением коммуналок.

Новейшая из тенденций – переоборудование под маломерки комнат в коммунальных квартирах. Постоянно в продаже присутствует 20-30 таких предложений. Покупатели – все те же приезжие и молодые семьи, которым не хватает средств на полноценную однокомнатную квартиру. Жить на окраине города или в хрущевках они тоже не хотят. Такие квартиры заняли ценовую нишу между комнатами в коммуналках и более дорогими студиями в новостройках.

Уютная студия в центре.

Только что произведен ремонт, на окнах – стеклопакеты», – это объявление о продаже бывшей комнаты на Некрасова. Скромные 26 метров за 2,8 млн рублей. В комплект входят санузел с ванной, кухня, деревянный второй этаж. Подвох выясняется сразу же. Перепланировка и установка санузла не согласованы, – признается продавец. Она уверяет – получить заветные документы просто, внизу нежилое помещение.  Санитарные нормы запрещают устраивать санузлы только над жилыми помещениями и кухнями.

Вторая попытка – 33-метровая студия на Подольской улице. Свежий ремонт, в довесок к удобствам – большой холодильник, мебель и даже ковер. Перепланировка не узаконена, но можно согласовать, усыпляет объявление.

Можно узаконить только стены, оформить санузел как кладовку, но саму ванную не легализовать никогда, – отрезвляет по телефону риелтор, но предлагает выход: «В санузле сделана полноценная гидроизоляция. В конце концов, это ваша собственность, вы имеете право никого не пускать. А если кто-то придет жаловаться – дадите коробку конфет».

Главное условие при незаконной перепланировке – дружить с соседями, инструктируют агенты недвижимости. Жалобы в администрацию могут привести к потере недвижимости.

Незаконные перепланировки чреваты претензиями Жилинспекции. По Жилищному кодексу она через суд может обязать владельца недвижимости привести жилье в прежнее состояние. Иначе – заветную студию изымут и пустят с торгов, а демонтировать незаконную ванную будет уже новый владелец.

Для стремления к мирному соседству есть и еще одна веская причина.

  • Студия – по документам одна из  комнат в коммуналке, а значит, при любых сделках с этой недвижимостью придется заручаться письменным согласием соседей.
  • Еще одно слабое место несогласованных студий – коммуникации. В комнаты по потолку тянутся трубы от стояков через всю квартиру. Напор и удаление стоков обеспечивают насосы с измельчителями. Перед их установкой приходится менять все стояки в квартире, рассказывает один из бизнесменов, занимающийся такими перепланировками. Как это сказывается на других обитателях дома, предприниматель не знает.
  • Сложности могут возникнуть и с подведением электричества. В студиях устанавливаются электрические плиты, насосы, иногда – водогреи. Все это требует больших мощностей, а в квартиры старого фонда, как правило, подается 2,1 – 3 кВт. Тогда как одни только плиты потребляют от 3 до 8 кВт.

Практика переоборудования студий из коммунальных комнат насчитывает десяток лет. В большинстве случаев их реконструируют для мини-отелей и сдачи в аренду. Однако в последние годы начали появляться и студии на продажу.

Перепланировки комнат — обычный бизнес.

Хорошую комнату можно купить за 1,5-2 млн рублей, еще 400-500 тысяч нужно на ремонт. А цена продажи студии — 2,3-2,7 млн», – описывает работающий на этом рынке предприниматель. По его словам, обычно такие объекты продаются за 2-3 недели.

Согласовать переустройство комнаты в отдельную студию крайне сложно. Строительных и санитарных требований — целый список.

  • По санитарным нормам, санузел должен находиться над нежилым помещением.Это возможно, если квартира расположена на первом-втором этаже либо ванная устроена над коридором.
  • Второе правило — устройство отдельного входа. Покупателям придется либо раздробить всю коммуналку на отдельные студии, либо — с согласия соседей поделить квартиру на две, если есть второй вход с черной лестницы.
  • Даже если речь идет о перепланировке коммуналки на первом этаже, под которой нет жилых помещений, площадь комнаты в однокомнатной квартире должна быть не менее 14 квадратных метров , а кухни 5 квадратных метров.
  • Не допускается устраивать вход в санузел из кухни и жилой комнаты, то есть в проекте перепланировки должен быть предусмотрен небольшой коридор. Трудно представить, как это можно организовать в условиях коммунальной квартиры.

Чтобы не оказаться в безвыходной ситуации, покупателям нужно крайне дотошно проверять документы на студии. Либо — запасаться для проверяющих коробками конфет.

Автор: Антонина Асанова, для «Фонтанка.ру»