Совсем недавно однушки и студии в арендном отношении считались беспроигрышным вариантом, в особенности если дом у метро. Сейчас в Петербурге ситуация меняется. Рынок аренды ими просто затоварен, слишком уж много однушек в новых ЖК. Если вы рассматриваете покупку такого жилья как инвестицию, тщательно взвешивайте все за и против.
Буквально несколько лет назад покупка студии и однушки у метро под сдачу была почти беспроигрышным вариантом. Съемщики находились в считаные часы, выстраивались в очереди на просмотры, да еще и были готовы участвовать в аукционе. Сейчас все иначе.
Да, спрос на жилье начального уровня по-прежнему стабилен: такие квартиры нужны и молодежи (в качестве стартового жилья), и тем, кто приезжает из регионов на заработки.
Но есть проблема, которая вносит серьезные коррективы в долгосрочные планы сегодняшних и будущих рантье, владеющих студиями или однушками или намеренных такую квартиру приобрести. Проблема эта кроется во взрывном росте объемов аналогичного предложения. Количество конкурентов, желающих с минимальными вложениями получать доход от аренды, не просто растет, а множится в геометрической прогрессии.
ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА: СТАВКИ И ЦЕНЫ
Оцените свою квартиру, вы можете провести лабораторную работу и прикинуть, какие территории и типы жилья выглядят наиболее ликвидными с точки зрения жилищной аренды.
В частности, актуальные арендные ставки и цены показывают:
- Квартира-студия в новом доме у метро «Девяткино», приобретаемая сегодня за 2,29 млн руб., за счет сдачи в аренду (актуальная ставка 15,6 тыс. руб. в месяц) окупится за 12 лет
- Однушка в брежневке в Купчино «отобьется» только за 15 лет.
- А однокомнатная квартира в доме комфорт-класса в Московском районе, приобретенная по цене двух студий в Новом Девяткино, будет окупаться все 17 лет.
Прямо скажем, так себе инвестиция. Не лучше ли запастись малогабаритными квартирами-студиями?
Тем не менее для принятия решения о покупке придется не только опираться на статистику, но и проводить собственное исследование, учитывая множество факторов. А самое главное – строить прогнозы на годы вперед. В противном случае ошибки неизбежны.
| Тип квартиры и дома, местоположение | Средняя цена, млн руб. | Средняя арендная ставка, тыс. руб. в мес. | Доходность, % в год | Окупаемость, мес. |
| Квартира-студия 27 кв. м, Пушкинский район (новый дом в Шушарах) | 2,73 | 16,5 | 7,25 | 165 |
| Квартира-студия 26 кв. м, Всеволожский район ЛО (новый дом у метро «Девяткино») | 2,29 | 15,6 | 8,16 | 147 |
| Однокомнатная квартира 32 кв. м, кухня 7 кв. м, Фрунзенский район (панельная брежневка в Купчино) | 3,64 | 20,5 | 6,74 | 178 |
| Однокомнатная квартира 37 кв. м, кухня 9 кв. м, Московский район (современный дом комфорт-класса или сталинка) | 4,83 | 23,9 | 5,94 | 202 |
А ЧТО В РЕАЛЬНОЙ ЖИЗНИ?
До 16 тыс. руб. в месяц – по таким ставкам предлагают убитые однушки, а также почти голые студии в новых домах в районах с транспортными и инфраструктурными проблемами.
Примечательно, что съемщики, для которых решающий аргумент – низкие арендные ставки, самые ненадежные и нестабильные контрагенты. Потенциальному рантье придется быть морально готовым к таким проблемам, как простои и задолженности. Может случиться даже, что арендаторы съедут «приватизировав» часть хозяйского имущества.
Конечно, в данном сегменте, как и в любом другом, есть порядочные съемщики. Нередко квартиры-студии в активно застраиваемых районах снимают их будущие жители – в ожидании, пока строится свое жилье в соседнем квартале. Но сильно рассчитывать на эту категорию контрагентов не приходится.
От 16 до 24 тыс. руб. в месяц – ставки долгосрочной аренды для квартир-студий и большинства однушек в серединных спальных районах. Чем свежее квартира, тем выше арендная ставка. Но основной ценообразующий фактор – близость к метро.
Основная категория съемщиков – растущая прослойка преимущественно молодых людей, не готовых или не желающих вписываться в ипотеку. Как правило, такие съемщики готовы вкладывать в арендованное жилье от четверти до трети дохода.
От 24 до 40 тыс. руб. в месяц – просторные квартиры класса «въезжай и живи» в престижных районах, в новых ЖК комфорт-класса и выше. Сегмент характеризуется короткими сроками аренды (от нескольких месяцев до года) и официальными договорными отношениями.
ЧТО НЕ УЧИТЫВАЕТ СТАТИСТИКА
РЕМОНТ
Ремонт с выравниванием стен и дизайнерской плиткой в квартире под сдачу не нужен.
Но давайте попробуем оценить реальные масштабы. Итак, как мы отметили выше:
- Голая студия или квартира с обстановкой в стиле «советский минимализм» сдается рабочим из ближнего зарубежья за 15-16 тыс. руб. в месяц.
- Такая же, но с относительно свежей мебелью и линейкой бытовой техники б/у – за 22-23 тыс. руб. Ежемесячная прибавка 6-7 тыс. руб., или 70-80 тыс. руб. в год.
Практика показывает, что необходимый минимум первичных вложений для студии или однушки – 200-250 тыс. руб. плюс умелые руки и месяц времени на поиски предметов обстановки (на распродажах и по частным объявлениям). О том, как подготовить квартиру для сдачи в аренду, мы рассказывали в одной из предыдущих публикаций.
Что вам выгоднее – рассчитывайте сами.
НАЛОГИ
Сегодня подавляющее большинство арендодателей нарушают закон и налоги не платят. Но если власти всерьез возьмутся выводить рынок аренды из тени (а они уже не первый год грозятся), арендодателям придется платить налоги.
На сегодняшний день возможны два варианта:
- Первый – 13-процентный НДФЛ (то есть каждый год доход за полтора месяца арендодатель обязан перечислить в бюджет).
- Второй – зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить 6% плюс ежегодные страховые взносы (около 30 тыс. руб.) – выгоден только тем, кто сдает несколько квартир.
ПРОСТОИ
Лет пять назад это слово было незнакомо собственникам, сдающим жилье в аренду. Стоило дать объявление – телефоны раскалялись от звонков. Сейчас на квартиры в историческом центре или в классических советских спальниках арендаторы также находятся относительно быстро.
В новых районах массовой застройки, мягко говоря, по-разному. В пешеходной доступности от метро проблем также почти нет. Но если это дом эконом-класса, под завязку забитый малогабаритным жильем, а до ближайшего транспортного узла три дня лесом и два дня полем, – высока вероятность, что квартира будет пустовать. Не спасут даже арендные ставки ниже минимума.
ВЫГОДНО ЛИ?
В любом случае покупка однушки или студии для сдачи в аренду – мероприятие не то чтобы очень выгодное, но надежное. Владение однокомнатной квартирой в обжитом районе обеспечит вам неплохой дополнительный доход, который придется особенно кстати, когда пенсия не за горами. Фактически это вторая пенсия, но не более того.
В то же время «хранить деньги» в малогабаритных квартирах в районах новой массовой застройки с отставанием инфраструктурного развития и преобладанием малогабаритного жилья – на наш взгляд, рискованное предприятие. Ведь собственнику деваться некуда: он вынужден оплачивать коммунальные услуги, а также ждать, пока откроют школу, детский сад и дотянут метро. Арендатор ждать не будет, а «проголосует» за другой дом и другой район.
