Март 11, 2018 года / Рубрика 2

Москва и Петербург переживают бум спроса на апартаменты. Количество новых проектов и объемы продаж бьют рекорды. На пике – сервисные апартаменты для сдачи в аренду. Разбираемся, действительно ли они стоят того, чтобы в них вкладываться или лучше выбрать другой объект.

Сервисные апартаменты – номера с полной отделкой и меблировкой, рассчитанные на краткосрочную и долгосрочную сдачу в аренду.

От гостиничного формата отличаются тем, что имеют кухонную зону.

От традиционных квартир – юридическим статусом, так как формально являются коммерческими, а не жилыми помещениями.

Сейчас этот формат недвижимости наиболее востребован.

Частные инвесторы предпочитают вкладывать средства именно в сервисные апартаменты.

В некоторых проектах количество инвестиционных сделок доходит до 90%.

В качестве аргументов обычно звучат: низкий порог входа, доходность, ликвидность, простота управления и надежность.

Так ли это на самом деле?

Рассмотрим каждый из пунктов.

Порог входа

Первый вопрос каждого частного инвестора – порог входа.

Сколько стоит объект, рассматриваемый для инвестиций?

Сразу стоит отметить, что апартаменты стоят на 15-20% меньше, чем квартира аналогичной площади в этом же районе.

Небольшой метраж на руку инвесторам.

Именно компактные студии пользуются наибольшим спросом среди арендаторов и с учетом низкого порога входа показывают наибольшую доходность.

Кстати, если речь идет о центре города, то к апартаментам стоит особо присмотреться.

Новостроек, в которых можно найти небольшие по площади квартиры, в этой локации практически нет.

К тому же за отделку придется доплатить, а полную меблировку с техникой и вовсе никто не предлагает.

Доходность

Второй аргумент частных инвесторов в пользу апартаментов – доходность.

Это в 1,5-2 раза выше, чем доходность традиционных квартир.

Стоит также учесть, что на протяжении последних двух лет цены на жилье растут медленнее инфляции, так как на них сильно влияет большой объем предложения и высокой уровень конкуренции.

Ставки аренды на апартаменты выше, чем у квартир в аналогичной локации.

При этом спрос, особенно в центре города, стабильно высок, что позволяет собственникам повышать арендную плату.

В прошлом году рост составил 8%, а средняя арендная ставка на студии достигла 35,8 тыс. рублей в месяц.

В успешных апарт-отелях средняя заполняемость достигает 90%, что позволяет не беспокоиться о простоях.

Также плюсами являются дизайнерская отделка холлов и мест общего пользования, стойка ресепшн во входной зоне, высокое качество мебели и техники.

Повышает ликвидность сервисных апартаментов и то, что перепродавая актив собственник предлагает по сути готовый арендный бизнес, что привлекает потенциальных покупателей.

В отличие от традиционных жилых комплексов в апарт-отелях жителям предлагают гостиничный сервис и обширную внутреннюю инфраструктуру.

Напомним, что при этом стоимость апартаментов ниже, чем квартир.

Полезный бонус – возможность просчитать доходность на стадии покупки.

В сервисных апартаментах управляющая компания предлагает инвесторам доходные программы, в рамках которых гарантирует ежемесячный стабильный доход.

Помимо дохода от сдачи в аренду, инвестор зарабатывает за счет роста стоимости объекта  —  за время строительства стоимость апартаментов зачастую вырастает на 20-25%, и после сдачи в эксплуатацию продолжает расти.

Ликвидность

Удастся ли выгодно продать апартаменты, если возникнет такая необходимсть?

Сервисные апартаменты, как правило, расположены в обжитых районах города с хорошо развитой транспортной и коммерческой инфраструктурой.

Внутренняя инфраструктура предусматривает зоны для работы, ресторан, фитнес-клуб, химчистка и др.

А также возможности для реализации широкого спектра дополнительных сервисов — от уборки до покупки авиабилетов.

Все перечисленное выше привлекает арендаторов.

Сервисные апартаменты – доказанный практикой успешный арендный бизнес.

И инвесторы, уже купившие юнит в апарт-отеле, не спешат с ними расставаться — на вторичном рынке встретить сервисные апартаменты практически невозможно, в некоторых апарт-отелях даже составляются листы ожидания из желающих их приобрести.

Поэтому если возникнет желание реализовать собственность на вторичном рынке, то с этим не возникнет проблем.

Продать апартаменты можно будет по высокой цене в сжатые сроки, о дисконте и речи быть не может в отличие от, к примеру, торговых встроенных помещений, которые часто рассматриваются частными инвесторами.

Простота управления

При планировании инвестиций стоит учитывать не только денежные затраты, но и собственные силы и время, которые потребуется вложить в управление активом.

Инвестор, купивший юнит в апарт-отеле, может сдавать его в аренду как самостоятельно, так и через управляющую компанию.

Предлагаемые в апарт-отелях программы управления позволяют инвестору получать гарантированный доход при минимальном участии.

Важно, чтобы управляющая компания работала по стандартам гостиничных сетей.

В таком случае будет гарантировано качество обслуживания.

Это значимый момент, ведь управляющей компании предстоит делегировать все заботы – от поиска арендатора и заключения договора с ним до решения всех бытовых вопросов.

При профессиональной управляющей компании для собственника апартаментов сдача их в аренду становится действительно пассивным источником дохода.

Единственная забота инвестора — уплата налогов.

Собственникам сервисных апартаментов рекомендуют регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей, чтобы снизить подоходный налог с 13 до 6%.

Кроме того, ежегодно нужно платить налог на недвижимость, по размеру аналогичный налогу на квартиру   —  0,1% от кадастровой стоимости.

Таким образом, сервисные апартаменты позволяют получать высокий доход, не опасаясь претензий от налоговой.

 Надежность

При покупке юнита в апарт-отеле, как и при покупке квартиры, нужно обращать внимание, прежде всего, на надежность застройщика и опыт его работы.

В сегменте сервисных апартаментов есть крупные игроки, которые успели себя зарекомендовать, чьи объекты уже успешно работают на рынке не первый год.

Как и при выборе гостиницы для отдыха, доверия заслуживают сетевые проекты.

Такие комплексы реализуются по проработанным стандартам и тиражирование доказывает их эффективность.

К тому же всегда есть возможность посетить или даже заселиться в уже работающий апарт-отель, чтобы погрузиться в будущий арендный бизнес.

При выборе апартаментов особое внимание стоит уделить локации, инфраструктуре проекта и тому, насколько он отвечает интересам инвесторов, в том числе по условиям доходных программ. Сетевые объекты в центре города – самый надежный вариант.

Стоит отметить, что апартаменты, как и квартиры, продаются по 214-ФЗ о долевом строительстве, поэтому инвестиции являются полностью защищенными.

Источник: bsn