30 сентября постановление Правительства № 1732 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» еще на полгода продлило опубликованный в марте мораторий. Он регулирует особенности передачи объектов долевого строительства дольщикам. До 30 июня 2023 года включительно строительные компании не должны платить неустойку из-за переноса сроков сдачи квартир по ДДУ.

Мнение юриста

Отвечает Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:

1. Может ли застройщик перенести сроки самостоятельно?

Только после согласования с дольщиком. Застройщик не может в одностороннем порядке перенести срок сдачи: сперва надо согласовать это предложение с дольщиком. Делается это на основании подписанного дополнительного соглашения. Если дольщик не согласен ждать, то он не подписывает дополнительное соглашение, и сроки остаются прежними (они не изменяются). Тогда застройщик обязан передать дольщику квартиру в установленный договором срок.

2. А если застройщик все-таки нарушит срок?

Если же застройщик такой срок (указанный в договоре и не измененный, так как дольщик выступил против переноса) нарушит, то можно обращаться в Минстрой и прокуратуру.

Прокуратура может вынести застройщику представление об устранении допущенных нарушении. Обращение в Минстрой может стать основанием для проведения с его стороны внеплановой проверки в отношении застройщика. А если срок передачи нарушен более чем на три и шесть месяцев, то Минстрой вправе инициировать приостановление деятельности застройщика и включение объекта в реестр проблемных.

С учетом моратория неустойку за период до 30 июня 2023 дольщику не выплатят, но застройщик будет считаться нарушившим свои обязательства и в отношении него могут быть предприняты указанные выше меры.

Правда, правительство временно разрешило застройщикам (да и то только после получения разрешения на ввод) согласовывать с каждым дольщиком срок передачи квартиры индивидуально. А по нормам Федерального закона № 214-ФЗ такой срок должен быть единым для всех помещений в пределах одного многоквартирного дома.

3. Что за мораторий на включение в реестр проблемных объектов и почему это важно?

С 1 сентября 2022 года отменен мораторий (постановление Правительства № 1534) на включение в единый реестр проблемных объектов сведений о домах, срок сдачи которых задерживается более чем на шесть месяцев.

Также Минстрой снова может через суд потребовать ввести для застройщика временный запрет брать с новых дольщиков деньги, если тот опаздывает со сдачей объекта более чем на три месяца после зафиксированной в ДДУ даты. Раньше на эти ограничения действовал мораторий — так государство пыталось поддерживать отрасль в кризис.

Вероятно, эти отмены призваны сгладить негативный эффект от продления моратория на начисление неустойки и прочих штрафных санкций в пользу дольщиков. Застройщики понимают, что нарушить ранее установленные сроки безнаказанно не получится.

4. Как застройщики должны уведомлять своих дольщиков об изменении сроков сдачи?

Согласно закону № 214-ФЗ, сообщение о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче вручается участнику долевого строительства лично под расписку или присылается заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по тому почтовому адресу, который указал участник долевого строительства (пункт 4 статьи 8).

Застройщики активно используют обзвоны, но только в качестве дополнительного средства оповещения. При этом сообщение по почте все равно направляется в обязательном порядке.

Если застройщик не исполнит эту обязанность, а дольщик не придет на приемку квартиру «по звонку», то, во-первых, застройщик лишает себя возможности доказать, что сроки были им соблюдены. Если нет надлежащим образом отправленного по почте сообщения, у дольщика не возникает обязанности принимать объект.

Во-вторых, не направив надлежащим образом сообщение, застройщик не сможет составить акт в одностороннем порядке. Эта процедура урегулирована пунктом 6 статьи 8 закона № 214-ФЗ и позволяет застройщику оформить передачу объекта по одностороннему акту, если дольщик уклоняется или отказывается от приемки объекта.

И тогда застройщик не только будет считаться нарушившим сроки передачи, но и продолжит нести все затраты по содержанию не переданных дольщикам объектов. Ведь обязанность оплачивать ЖКУ переходит к дольщику только после оформления акта приема-передачи.

Таким образом, застройщики не только обязаны, но и заинтересованы извещать надлежащим образом участников строительства о готовности объекта.

5. Так права дольщиков ущемляются или нет?

Зависит от конкретной ситуации: если все сделано по правилам и дольщик не пропустил уведомление, то нет. Но если застройщик в попытке сэкономить отправил уведомление на указанную в ДДУ электронную почту, а дольщик это письмо пропустил, то он рискует не узнать об изменении сроков.

Поэтому, чтобы не ущемлять права дольщиков, застройщик обязан направить сообщение в бумажном виде по почте, заказным письмом с уведомлением и описью вложения либо вручить такое сообщение дольщику лично. Более того, невнимательные дольщики могут и на почте корреспонденцию не получать. Но в этом случае сообщение все равно будет считаться доставленным в силу положений статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ.

Такие ситуации нельзя считать ущемлением их прав, потому что каждый участник отношений должен действовать добросовестно и разумно, с должной степенью осмотрительности. Это общие принципы гражданского законодательства.

Новости cian.ru