Внутри рынка готового жилья растут противоречия между так называемой «новой» вторичкой и вторичкой в классическом понимании.

Последняя по потребительским предпочтениям явно проигрывает. И покупатели это прекрасно понимают, требуя все большего дисконта.

Прошедших трех с половиной месяцев вполне достаточно, чтобы оценить, какие тенденции правят и будут править рынком вторичной недвижимости в этом году. И они не самые утешительные для тех владельцев жилья в домах постройки 1960–1980-х годов, которые собираются выставить свое имущество на продажу.

 Затоваривание на вторичном рынке

Число покупателей на вторичном рынке за последние год-два не выросло и даже сократилось процентов на десять. А число выставляемых на продажу объектов увеличилось значительно. Соответственно, вырос и срок экспозиции.

С другой стороны, первые месяцы 2017 года свидетельствуют, что рынок стал более лояльно относиться к дорогим объектам. После долгого перерыва вновь появился спрос на квартиры стоимостью от 10 млн рублей и выше.

Все это происходит на фоне стагнирующих цен: с начала года они практически не изменились. Правда, это в целом по рынку — старую же вторичку без существенной скидки продать практически невозможно. Но об этом чуть ниже.

Инвесторы «заморозили» продажу квартир

Вслед за первичным на вторичном рынке идет расслоение по сегментам. Новая вторичка с точки зрения покупателей предпочтительнее, что, конечно, неудивительно. Но и в ее рамках наблюдается свое собственное расслоение по популярности.

Точечные встройки и объекты в удачных локациях пользуются гораздо большим спросом, чем квартиры за КАДом, где уже можно говорить об определенном затоваривании. Но наметившееся затоваривание еще далеко от критичного.

В сложившихся локациях массовой застройки, где первые продажи стартовали пять-семь лет назад, к текущему моменту скапливается достаточно большое число выставленных на продажу квартир. Причем они выставляются по более низкой цене, чем в построенных рядом новых домах.

Спрос на такие объекты относительно высок. Они еще не успели «постареть» — как морально, так и технически. Соседи по лестничным площадкам завершили ремонты, и нет раздражающих шумов. Кроме того, инфраструктура, как правило, в таких локациях уже сложилась.

Ситуацию отчасти спасает и то, что часть собственников отложила продажи до лучших времен. Например, не спешат расставаться с ранее приобретенными объектами многие частные инвесторы.

 Старый фонд сдает позиции

В сегменте более старой вторички дела обстоят заметно хуже. Высокие объемы сдачи нового жилья и низкие цены на старте строительства существенно ударили по спросу на старые квартиры. В связи с этим, можно сказать, демпингом идет дальнейшее расслоение рынка.

И квартиры в возводившихся еще при СССР домах, а это хрущевки и “корабли”, будут дешеветь впредь. Снижение цен идет на всю классическую вторичку, плюс такие объекты продолжают постепенно терять привлекательность в глазах покупателей.

И естественно, в этих сегментах сроки экспозиции и число ни к чему не ведущих просмотров растут. Сталинки, “панельки” и блочные дома продаются долго даже при адекватной цене.

Покупателю нужна скидка

Ряд агентств недвижимости в первую очередь видит свою роль в том, чтобы помочь продавцу правильно определить цену.

Впрочем, сохраняется слой владельцев «бабушкиных квартир», ориентирующихся на самые высокие цены в рекламе и так же оценивающих свои квартиры. Такое жилье остается невостребованным и портит статистику среднего срока экспозиции.

В целом же при разумном ценообразовании средний срок экспозиции сегодня составляет полтора месяца. В любом случае покупатели продолжают отчаянно торговаться. Обычно речь идет о дисконте до 10%, но случается и 15%. Эта скидка умышленно закладывается в 90% выставляемых на экспозицию квартир.

Интересно, что в последнее время дисконт имеет тенденцию к сокращению. Покупатели сразу отбирают объекты, выставленные по более низкой цене. А продавцы, в свою очередь, осведомлены, что их цена привлекательна, и слишком уж «двигаться» не соглашаются.

Таким образом, в сегодняшних реалиях измерять дисконт в процентах от стоимости объекта будет не очень верно. Проще в рублях. Нормальной считается уступка в цене в 100–150 тыс. рублей».

Цепочки больше не растут

В рамках цепочек на вторичке проходит 80% сделок. Их доля продолжает расти, хотя, казалось бы, дальше некуда. Причина в дефиците у горожан живых денег.

Соответственно, также часто в сделках участвуют различные субсидии и ипотека. Ипотека же и сдерживает рост числа сделок в одной цепочке — при росте общего количества цепочки не удлиняются. Кто-то из троих участников сделки обычно берет жилищный кредит.

Цепочка, включающая более трех сделок, встречается крайне редко, при этом петербуржцы не так уж и часто стремятся увязывать в одну операцию продажу старой квартиры и приобретение новой. Ушел в прошлое страх, что продашь, а цена подскочит и купить уже не успеешь.

Источник: КБ ДЕЛЬТАКРЕД