Что изменится для строителей и дольщиков 1 июля?  Новая реальность в условиях радикально изменившегося 214-го закона о долевке.

Закон вступил в силу 1 июля, но ряд требований перенесли на другие сроки. В том числе и главное: через год, с 1 июля 2019-го, все без исключения застройщики должны будут отказаться от «прямой» схемы долевого строительства и перейти на взаимодействие с покупателями через банки и эскроу-счета.

• Это значит, что обязательность использования этой банковской процедуры наступает только для тех ДДУ, которые будут заключены через год. До этого момента переход на такие счета может быть добровольным. Для тех, кто перейдет на новую систему, закон отменяет  большую часть правил, которые он вводит для все еще работающих по долевой схеме. Но ожидать, что на эскроу-счета быстро перейдут все, не приходится. Закон детально описал порядок действий в переходный период.

«Новая эра», которая наступит после 1 июля 2019 года, будет выглядеть примерно так.

• Эскроу-счет (англ. escrow) – это условный счет, на котором учитываются активы до наступления определенных обстоятельств. Такие счета используют для сделок с недвижимостью, например, в Штатах. В этом случае третьим лицом в сделке становится эскроу-агент (уполномоченный банк). Он следит за ходом сделки и выдает деньги со счета продавцу в момент подписания документов. Таким образом, покупатель получает определенную гарантию того, что расстанется с кровными лишь тогда, когда застройщик построит все, что обещал в договоре.

Вклады на счета эскроу могут быть застрахованы – на сумму до 10 млн рублей.

• Согласно новой схеме, деньги на счет вносятся покупателем после регистрации ДДУ на срок условного депонирования, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода дома в эксплуатацию. Средства могут отправляться застройщику (или банку, у которого он кредитуется) с того момента, когда дом введен и в нем осуществлена регистрация собственности в отношении одного объекта долевого строительства (например, квартиры в доме). Эта информация должна быть также предоставлена специально созданной Единой информационной системе жилищного строительства  (ЕИСЖС).

Для тех, кто успел

Те, кто пока не соблазнился «эрой эскроу» и хочет еще некоторое время поработать по-старому, а также те, кто успел получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, тоже должны будут собраться с силами.

• Во-первых, за выполнением этих разрешений будет следить Госстройнадзор. И хотя эксперты говорят, что этих документов большинству застройщиков хватит еще на 2 – 4 года, спокойной жизни им, по-видимому, не видать.
• Во-вторых, все компании будут обязаны в течение двух месяцев со дня вступления закона в силу открыть банковский счет в одном из уполномоченных банков в отношении каждого разрешения на строительство. Таких кредитных учреждений будет порядка семидесяти.

По этим счетам банку будет запрещено проводить платежи застройщика, если они связаны с исполнением обязательств третьих лиц, предоставлением займов (за исключением целевых), покупкой ценных бумаг, созданием новых юрлиц или НКО или участием в уставных капиталах другого бизнеса.

Последний запрет имеет исключение: платежи разрешены между головными и дочерними компаниями. Разрешены и целевые займы от головной компании «дочкам» – но не более 20% от стоимости строительства и по ставке не более 2% (этого послабления добились от кабмина не так давно). 

• Застройщику разрешено менять уполномоченный банк и оплачивать со счета выпускаемые им самим акции, тем самым привлекая дополнительное финансирование.
• Что также немаловажно: разрешено проводить платежи для исполнения тех обязательств застройщика, которые возникли до вступления закона в силу.
• Наличные со счета застройщика в уполномоченном банке снимать запрещается на любые цели, кроме оплаты труда.
• Кроме того, и сами дольщики больше не смогут оплатить цену договора наличными.

Банку также запрещается проводить операции по оплате административных расходов, если сумма превышает 10% от стоимости строительства (20% — для застройщиков, раскрывающих финансовую отчетность по МСФО), и авансовые платежи, если их сумма превышает 30% от стоимости строительства.

И наконец, с 29 сентября 2018 года закон вводит для застройщика дополнительную обязанность – соответствие нормативам финансовой устойчивости его деятельности. Сейчас порядок расчета нормативов регулируется приказом ФСФР от 2006 года. Однако в феврале кабмин велел Минстрою изменить этот порядок. Новый документ пока еще готовится.

Подсказка: чем больше у застройщика чистых активов, тем проще ему будет выполнить норматив.

Привилегии для бенефициаров

Ужесточены требования к бенефициарам(владельцам) компаний-застройщиков.

Бенефициарам считается лицо, которое прямо или косвенно (в том числе через третьих лиц) имеет в капитале компании более пяти процентов. Проектная декларация должна раскрывать сведения о бенефициарах. Они несут солидарную ответственность, вместе с компанией, за убытки покупателей.

Кроме того, если топ-менеджер или владелец компании допустили банкротство, то на пять лет они лишаются права руководить строительной компанией.

В то же время в целом, надо признать, строительный бизнес добился многого: смягчен целый ряд ключевых положений прежнего, «радикального» варианта закона.

• Так, положение «один застройщик — одно разрешение на строительство» заменен: теперь компании разрешено строить один жилой комплекс (проект) и иметь в нем несколько разрешений на строительство, для каждого из которых, как уже было сказано, открывается отдельный расчетный счет.
• Несколько разрешений разрешено иметь в составе одного проекта – согласно градплану участка и в соответствии с проектом планировки территории.
• Те девелоперы, которые заключали с властями договоры о развитии застроенной территории (РЗТ), комплексном освоении (КОТ) или комплексном развитии (КРТ), также смогут иметь несколько разрешений.

Это касается, например, проектов «Северная долина», «Юнтолово» и «Балтийская жемчужина».

• Сразу несколько проектов РЗТ, КОТ или КРТ одной компании осуществлять запрещено.
• Но если разрешения на строительство в таких проектах получено после  1 июля 2018 года, то застройщик будет вправе передать свои обязательства «дочкам», головной компании или связанным с ней структурам.

Вводится требование о наличии у компании собственных средств в сумме не менее 10%.

• Однако и это положение смягчено — альтернативой является кредит в уполномоченном банке в размере 40% от стоимости строительства.

Кроме того, из закона убрали запрет на наличие задолженностей по налогам.

• Установлен допустимый размер задолженности, а если компания превышает его, но обжалует в суде недоимку, то и это требование не действует на период обжалования.
• Немного расширены возможности расходовать средства покупателей жилья: за их счет застройщик сможет платить за изменение вида разрешенного использования участка и за снятие запрета на строительство. Эти деньги также можно будет переводить на счет той же компании в другой уполномоченный банк.

Застройщику разрешено устранять недостатки в ранее построенных домах, продавать их, арендовать и содержать, в том числе платить коммунальные услуги.

• Если же компания взяла на себя обязательства по достройке проблемных объектов, то она сможет без торгов получить «компенсационные» земельные участки.

Добро пожаловаться

Вести сайт и размещать на нем свои данные застройщик уже не обязан. Информация, как предполагается, будет размещаться в ЕИСЖС.

Компании должны будут публиковать в ней:

• градплан участка,
• схему его планировочной организации
• расчеты размера собственных средств и норм финансовой устойчивости, а также сведения о банкротстве
• извещение о начале строительства
• данные об открытии или закрытии расчетного счета и правоустанавливающие документы на землю.

У бизнеса есть три месяца после опубликования закона: по истечении этого времени у застройщиков появится обязанность размещать в ЕИСЖС все вышеперечисленное.

• Через эту же систему застройщик с 1 июля 2018 года будет взаимодействовать с контролирующим органом, которому обязан предоставлять ежеквартально сводную накопительную ведомость проекта строительства. Через нее он взаимодействует и с Фондом защиты дольщиков.

Этот фонд, в свою очередь, сможет наблюдать за тем, как застройщик исполняет требования закона. А в случае нарушений — уведомлять Росреестр и контролирующий орган.

• Например – в случае задержки с вводом в эксплуатацию. Такая задержка на три или более месяцев может стоить дорого — она становится основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии, дающего право привлекать средства дольщиков. Срок ввода определяют по договору с первым покупателем.

Росреестр, согласно новому закону, расширил свои возможности по приостановке регистрации ДДУ.

• Теперь он сможет сделать это из-за жалобы Фонда  защиты дольщиков и вследствие задержки стройки более чем на шесть месяцев (в дополнение к уже имеющемуся праву остановить регистрацию ДДУ, если орган контроля сообщил об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства).

Возобновлять регистрацию вновь, согласно закону, будут быстро: орган контроля должен уведомить Росреестр в течение одного дня после «установления факта соответствия застройщика указанным требованиям».

Сюрпризы для добровольцев

Что же ждет тех, кто решится перейти на схему эскроу-счетов? Их ожидает полная отмена большинства требований закона. Что, в общем-то, логично: это закон о долевом строительстве, а схема эскроу-счетов по факту уже не является таковой.

• В частности, с такого застройщика снимается требование 214-ФЗ к опыту работы (три года на рынке, 10 тыс. кв. м построенных домов).
• Перестают действовать все правила расторжения ДДУ и отказа от его исполнения — они заменяются нормами для счетов эскроу.
• Уже не будет работать требование «один застройщик — один проект», обязанность иметь 10% собственных средств или 40% кредитных, соответствие нормативам финансовой устойчивости, требования по размеру налоговых недоимок, нормы о целевом использовании средств дольщиков, обязанность иметь в одном уполномоченном банке счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика, а также целый ряд других норм.

Как все это будет выглядеть в реальности, будет ясно, вероятнее всего, не ранее чем минимум через два года.

Разобраться, впрочем, смогут те, кто доживет: согласно прогнозам Сбербанка, который, очевидно, возьмет на себя львиную долю работы с эскроу-счетами, вступление в силу нового закона «вымоет» с рынка около 15% застройщиков. 

Автор: Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»