Почему один участок подходит для таунхаусов, а второй – для многоэтажного строительства? Как застройщики рассчитывают свою выгоду от проекта?
Для того, чтобы понять, для какого именно строительства подойдет тот или иной земельный участок, учитывается целый ряд факторов.
Для наиболее продуктивного анализа часто применяют систему HBU (Highest and best use, или highest or best use), то есть наилучшего и целесообразного использования. При этом возможная функциональность рассчитывается главным образом исходя из градостроительных ограничений, физических ограничений и текущей ситуации на рынке. Например, на данный момент наблюдаются проблемы на рынке офисных помещений, а жилье достаточно неплохо продается, поэтому девелоперы в первую очередь рассматривают возможность строительства именно жилой недвижимости.
Учитывается, конечно, и человеческий фактор.
Люди хотят жить рядом с жилыми массивами, в идеале рядом с парками – мало кому понравится близкое соседство промзон, поэтому главным фактором является расположение. Для офисов это не столь принципиально, в данном случае важнее близость транспортных развязок, гостиниц и прочей коммерческой инфраструктуры.
Одним из ограничений, определяющих функциональность, является предельная плотность застройки, поэтому надо рассчитать, можно ли на данном участке строить высотку или клубный дом. Для каждого варианта проекта строится финансовая модель и определяется перспективность. Здесь учитывается стоимость, внутренняя норма доходности, ставка отсечения (минимальная ставка дохода на инвестиции, используемая для отбора проектов капитальных вложений). Затем проводится анализ доходности различных вариантов реализации проекта и выбирается наиболее доходный (естественно, с учетом возможных рисков).
Панельный дом или монолит?
Выбор между панельным и монолитным домостроением определяется в первую очередь расположением и классом будущего жилья. В центре города строить панельные дома уже не разрешают. Кроме того, у панели есть одна особенность: она хорошо подходит для массового строительства крупных жилых комплексов на свободных участках за городской чертой или совсем на окраине, но «вписать» ее в сложившуюся городскую застройку очень сложно.
Если месторасположение предполагает определенный класс и статусность жилья, то дом однозначно будет монолитным, если построить нужно много и быстро, то компания выбирает панель. Панельные дома обычно строит тот, у кого есть собственные производственные мощности (домостроительные комбинаты).
Стандарт, комфорт или бизнес-класс?
Как правило, класс проекта – бизнес или стандарт – зависит от географии, транспортной доступности, наличия поблизости парков и зон отдыха. В центре возводится преимущественно премиум и бизнес-класс, на периферии и по соседству с промзонами – стандарт. Конечно, этот принцип соблюдается не всегда: бывает, что именно застройка впоследствии формирует статусность места, но это скорее исключение.
Некоторые застройщики иногда возводят проекты более высокого класса в не слишком привлекательных, на первый взгляд, районах, рассчитывая со временем создать вокруг дома комфортную среду со всей необходимой инфраструктурой и комплексным благоустройством. Это долгосрочная инвестиция, на которую не все могут пойти, но схема часто вполне рабочая.
Важно понимать, что сегодня в принципе сложно провести четкую границу между сегментами стандарт, комфорт и бизнес. Раньше было понятно: если дом монолитный, то это бизнес-класс с большими квартирами; если панельный, то квартиры там маленькие, отделка типовая, максимально дешевая, а класс жилья – стандарт.
После кризиса 2008 года появился комфорт-класс, который сегодня стремительно вытесняет как бизнес-, так и стандарт-классы, а грань между комфорт- и бизнес-классами все сильнее стирается. Оба вида представлены монолитами по авторским архитектурным проектам и с дизайнерской отделкой мест общего пользования.
Сегодняшний «комфорт» – это современные монолитные дома с относительно небольшими квартирами, где по некоторым статьям удалось достичь большей экономии по сравнению с бизнес-классом (например, в отделке мест общего пользования, благоустройстве, парковке). Но в то же время это достойное жилье высокого качества, более комфортное, чем стандартные варианты.
Изменения в проекте: причины и последствия
В последние годы рынок активно «лихорадит»: потребительские настроения меняются быстрее, чем проектируются дома. Еще совсем недавно мы наблюдали тренд на радикальное уменьшение размера квартир, появлялись студии с площадями едва ли не по 20 кв. метров, а сейчас мы видим, что люди насытились «малометражками» и проявляют интерес к более комфортным условиям и более просторным вариантам.
В большей степени это связано с тем, что доля инвестиционных покупок снизилась, покупатели приобретают квартиры для улучшения жилищных условий и предъявляют более высокие требования к комфорту. Застройщики, которые сделали ставку на компактные квартиры, теперь вынуждены исправлять ситуацию, объединяя их.
Также растет популярность евро-форматов, и повысить ликвидность можно, перепроектировав квартиру в такой формат (предполагается большая кухня-гостиная и маленькая спальня). Во многих своих проектах мы предусматриваем возможность объединения соседних квартир, и такая опция тоже достаточно востребована.
Какую прибыль закладывают застройщики?
В первую очередь инвесторы ориентируются на прибыль на вложенный капитал с учетом временного фактора и внутреннюю норму доходности (IRR). Для крупных компаний, где строительство поставлено на поток, также важен показатель маржи, который должен составлять порядка 30%.
Если стройка уже идет, и расчеты неожиданно показывают, что достигнуть целевой прибыли не получается, то на стадии строительства компании стараются удешевить проект, сэкономив, например, на оставшихся работах или отделочных материалах.
Разумеется, это не лучшим образом влияет на репутацию компании, поскольку такое удешевление снижает качество продукта, а первые покупатели фактически оказываются обманутыми. В связи с этим крупные девелоперы в подобных случаях стараются не рисковать репутацией и просто делают соответствующие выводы на будущее, а также стараются стимулировать продажи за счет маркетинговой активности.
Александра Лавришева
